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李宇嘉:楼市重启行政干预并不违背长效机制建设

来源:中国财经2017-05-03

上周,中共中央政治局召开会议,再次提出要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

近一年以来,对于什么是长效机制、如何推进长效机制等,政商学三界也从各自的视角出发给出了相应的建议,比如集体土地入市、房产税征收、公共服务均等化、户籍制度改革、扩大住房保障、控制货币发行等等。但客观地讲,目前关于长效机制建设的框架、推进路径和配套改革内容,依然一直处在研究和讨论之中。

值得关注的是,自2003年首次提出“物业税”以来,被誉为长效机制龙头的房产税,一直停留在征不征、怎么征、征多少等问题上。在相关配套改革,如不动产统一登记、统一信用代码和住房信息联网等基础性制度到位之前,房产税征收看来很难成行。

2017年全国两会的消息显示,房产税未列入2017年立法计划。长效机制的其他内容,如呼吁了多年的集体土地以平等权利入市也与此类似。考虑到改革牵一发而动全身,特别是楼市涉及政府治理、国民经济等各个环节,互为前提,因此如此慎重也是可以理解的。

近期,不仅2014年陆续退出的楼市行政干预手段(限购、限价等)等再次启动,而且力度有过之而无不及。限购范围扩展至三四线城市、大城市郊区(县)、“类住宅”等,甚至启动对单身人士、企业限购。另外,还启用了“限售”等此前从未采取的干预措施,即获得产权证或网签后一定年限内不得出售。

行政干预越来越精细化,甚至有微观化倾向,比如限制某类房屋(类住宅、平房等)网签,限制商办类只能销售给企业,限制中介代理同一套房屋的频率,限制资金给付形式等。那么,这些看似跟市场化改革取向并不一致的行政干预,是否与长效机制建设背道而驰呢?

要厘清这一点,首先就要理解长效机制到底是什么,以及如何看待近期行政化干预浓厚的限制性措施。我国自1998年启动“房改”,让土地和住房配置市场化,取代福利住房制度,改变企业和政府“办社会”,方向毫无疑问是正确的。

基于长期计划经济下居民积累不足,住房具有社会保障的属性,当时“房改”设立的目标是,建立以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。也就是少数高收入人群购买商品房,绝大多数城镇居民在住房公积金的支持下,购买经济适用住房,政府供给廉租住房,满足少数低收入人群的住房需求。

因此按照政策初衷,基于公积金的支持,切合居民支付能力的经济适用住房是住房供应的主体,当时设计的住房制度是“居住属性”导向的。不过到了2003年以后,商品住房开始取代经济适用住房成为供应主体。应当说,做足住房保障的情况下,推进住房市场化也没有问题,不过在这一过程中住房开始逐渐偏离居住属性导向。

强化住房市场化,让地方政府找到了一条契合自身政绩诉求、利益诉求的道路,即一方面通过压低地价“招商引资”,实现制造业、工业投资高增长,满足GDP考核和税收需求;另一方面,通过土地“招拍挂”,借助于银行信贷投入,既开辟了“土地财政”这个可观的财源,又通过“房地产+信贷”的金融加速器效应,实现了固定资产投资、上下游和制造业高增长。房地产一旦“工具化”(经济增长工具、利益诉求工具),居住属性很难保障,住房也开始偏离居住属性导向。

2003年,房地产开发投资刚刚超过1万亿元,2016年达到了10万亿元,是2003年时的10倍。2003年,商品房销售面积为3.2亿平方米,2016年达到15.7亿平方米,增长了4倍。销售额扩张更明显,从2003年的6300亿元增长到2016年的11.8万亿元,增长了近18倍。销售金额远远大于销售面积,意味着房价快速上涨。房地产成交规模和房价同步攀升,地方政府各种诉求也同步得到实现。与此同时,大中城市房价快速上涨,广大中等和中低收入群体的住房支付能力下降,理应加强住房保障。

但是,直到“十二五”(2011~2015)3600万套保障性安居工程的提出,保障房建设才进入正轨。考虑建设周期,2013年保障房才开始大规模供应。而且,房地产“工具化”意味着住房保障难以在地方层面得到应有重视。因此,楼市长效机制建设,首先要在源头上实现房地产“去工具化”,回归住房居住属性。因此,中央对住房的重新定位,即“房子是用来住的,不是用来炒的”,将是继1998年“房改”以及近年来大规模保障房建设后,住房制度改革和设计的又一大战略,也是长效机制的顶层架构。

未来,我国经济运行的中长期局面是“三期叠加”。为顺利实现经济转型,货币层面将保持稳健态势。同时,城市化进入“下半场”,即大城市化或都市圈化,人口大规模向大城市和都市圈迁徙。另外,大城市和都市圈集中了80%的新市民,他们也要在这些区域“扎根”,这些区域的房价长期内有上涨压力。在货币环境相对友好,而传统经济趋于下滑、新兴经济尚待成长的情况下,拥有一套房产并成为“有产者”,将是城市居民的普遍愿望,资金“脱实入楼”的局面难改。

要回归住房的居住属性,就不能让住房完全市场化,要保证普通居民具有一定的住房支付能力,实现其“有产者”愿望,缩小因财产收益多寡而造成的收入差距、破解转型困境和“中等收入陷阱”。

基于此,住房市场必须是有限市场,有限市场则意味着购买资格、购买数量、贷款杠杆、再交易等等都要有限制,以实现绝大多数城市家庭基于居住需求、“有产者”愿望的诉求。

但凡楼市控制得比较好的国家,如德国、北欧诸国、新加坡等,事实上都存在着较为浓厚的行政干预,甚至还对房价和租金涨幅进行限制。表面看,限购、限贷、限售等措施与市场化有违,但对于我国具有浓重公共产品特点的住房来说,从回归居住属性和“有产者”诉求来说,从缩小收入差距、破解转型困境和“中等收入陷阱”来说,不得不要在较长时期内坚持,这其实并不违背长效机制的原则理念。(作者李宇嘉为深圳市房地产研究中心研究员)

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李宇嘉:楼市重启行政干预并不违背长效机制建设

2017-05-03 07:15:00 来源: 0 条评论
【摘要】 上周,中共中央政治局召开会议,再次提出要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。按照政策初衷,基于公积金的支持,切合居民支付能力的经济适用住房是住房供应的主体,当时设计的住房制度是“居住属性”导向的。

上周,中共中央政治局召开会议,再次提出要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

近一年以来,对于什么是长效机制、如何推进长效机制等,政商学三界也从各自的视角出发给出了相应的建议,比如集体土地入市、房产税征收、公共服务均等化、户籍制度改革、扩大住房保障、控制货币发行等等。但客观地讲,目前关于长效机制建设的框架、推进路径和配套改革内容,依然一直处在研究和讨论之中。

值得关注的是,自2003年首次提出“物业税”以来,被誉为长效机制龙头的房产税,一直停留在征不征、怎么征、征多少等问题上。在相关配套改革,如不动产统一登记、统一信用代码和住房信息联网等基础性制度到位之前,房产税征收看来很难成行。

2017年全国两会的消息显示,房产税未列入2017年立法计划。长效机制的其他内容,如呼吁了多年的集体土地以平等权利入市也与此类似。考虑到改革牵一发而动全身,特别是楼市涉及政府治理、国民经济等各个环节,互为前提,因此如此慎重也是可以理解的。

近期,不仅2014年陆续退出的楼市行政干预手段(限购、限价等)等再次启动,而且力度有过之而无不及。限购范围扩展至三四线城市、大城市郊区(县)、“类住宅”等,甚至启动对单身人士、企业限购。另外,还启用了“限售”等此前从未采取的干预措施,即获得产权证或网签后一定年限内不得出售。

行政干预越来越精细化,甚至有微观化倾向,比如限制某类房屋(类住宅、平房等)网签,限制商办类只能销售给企业,限制中介代理同一套房屋的频率,限制资金给付形式等。那么,这些看似跟市场化改革取向并不一致的行政干预,是否与长效机制建设背道而驰呢?

要厘清这一点,首先就要理解长效机制到底是什么,以及如何看待近期行政化干预浓厚的限制性措施。我国自1998年启动“房改”,让土地和住房配置市场化,取代福利住房制度,改变企业和政府“办社会”,方向毫无疑问是正确的。

基于长期计划经济下居民积累不足,住房具有社会保障的属性,当时“房改”设立的目标是,建立以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。也就是少数高收入人群购买商品房,绝大多数城镇居民在住房公积金的支持下,购买经济适用住房,政府供给廉租住房,满足少数低收入人群的住房需求。

因此按照政策初衷,基于公积金的支持,切合居民支付能力的经济适用住房是住房供应的主体,当时设计的住房制度是“居住属性”导向的。不过到了2003年以后,商品住房开始取代经济适用住房成为供应主体。应当说,做足住房保障的情况下,推进住房市场化也没有问题,不过在这一过程中住房开始逐渐偏离居住属性导向。

强化住房市场化,让地方政府找到了一条契合自身政绩诉求、利益诉求的道路,即一方面通过压低地价“招商引资”,实现制造业、工业投资高增长,满足GDP考核和税收需求;另一方面,通过土地“招拍挂”,借助于银行信贷投入,既开辟了“土地财政”这个可观的财源,又通过“房地产+信贷”的金融加速器效应,实现了固定资产投资、上下游和制造业高增长。房地产一旦“工具化”(经济增长工具、利益诉求工具),居住属性很难保障,住房也开始偏离居住属性导向。

2003年,房地产开发投资刚刚超过1万亿元,2016年达到了10万亿元,是2003年时的10倍。2003年,商品房销售面积为3.2亿平方米,2016年达到15.7亿平方米,增长了4倍。销售额扩张更明显,从2003年的6300亿元增长到2016年的11.8万亿元,增长了近18倍。销售金额远远大于销售面积,意味着房价快速上涨。房地产成交规模和房价同步攀升,地方政府各种诉求也同步得到实现。与此同时,大中城市房价快速上涨,广大中等和中低收入群体的住房支付能力下降,理应加强住房保障。

但是,直到“十二五”(2011~2015)3600万套保障性安居工程的提出,保障房建设才进入正轨。考虑建设周期,2013年保障房才开始大规模供应。而且,房地产“工具化”意味着住房保障难以在地方层面得到应有重视。因此,楼市长效机制建设,首先要在源头上实现房地产“去工具化”,回归住房居住属性。因此,中央对住房的重新定位,即“房子是用来住的,不是用来炒的”,将是继1998年“房改”以及近年来大规模保障房建设后,住房制度改革和设计的又一大战略,也是长效机制的顶层架构。

未来,我国经济运行的中长期局面是“三期叠加”。为顺利实现经济转型,货币层面将保持稳健态势。同时,城市化进入“下半场”,即大城市化或都市圈化,人口大规模向大城市和都市圈迁徙。另外,大城市和都市圈集中了80%的新市民,他们也要在这些区域“扎根”,这些区域的房价长期内有上涨压力。在货币环境相对友好,而传统经济趋于下滑、新兴经济尚待成长的情况下,拥有一套房产并成为“有产者”,将是城市居民的普遍愿望,资金“脱实入楼”的局面难改。

要回归住房的居住属性,就不能让住房完全市场化,要保证普通居民具有一定的住房支付能力,实现其“有产者”愿望,缩小因财产收益多寡而造成的收入差距、破解转型困境和“中等收入陷阱”。

基于此,住房市场必须是有限市场,有限市场则意味着购买资格、购买数量、贷款杠杆、再交易等等都要有限制,以实现绝大多数城市家庭基于居住需求、“有产者”愿望的诉求。

但凡楼市控制得比较好的国家,如德国、北欧诸国、新加坡等,事实上都存在着较为浓厚的行政干预,甚至还对房价和租金涨幅进行限制。表面看,限购、限贷、限售等措施与市场化有违,但对于我国具有浓重公共产品特点的住房来说,从回归居住属性和“有产者”诉求来说,从缩小收入差距、破解转型困境和“中等收入陷阱”来说,不得不要在较长时期内坚持,这其实并不违背长效机制的原则理念。(作者李宇嘉为深圳市房地产研究中心研究员)

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