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调控政策下 万科“万亿”目标前路待考

来源:中国经济网2017-05-08

长江商报消息平衡内外资本矛盾考验万科智慧,需警惕白银时代下增收不增利

新一轮博弈开始,万科未来之路或将更富挑战性。

上周,有分析人士向长江商报记者表示,或许在万科管理层看来,宝万之争将以深圳地铁入局而告终,未来,公司的发展之路将是康庄大道。

不过,在新的博弈背景下,延续了32年的万科模式或将生变,深圳地铁能否像华润一样跟万科管理层做好朋友尚不可知,但其很大程度上左右万科董事会不是难事。毕竟,深圳地铁已经拥有万科29.38%股份的表决权、提案权及参加股东大会的权利。

“未来的路顺不顺,关键看深圳地铁与万科管理层利益博弈及融合程度。”5月4日,民生证券一分析师对长江商报记者说,作为万科的灵魂,以王石为代表的万科管理层必将随着新一届董事会的亮相而生变。此外,万科的事业合伙人和项目跟投制度,也会生出内部资本派系,如何约束和管理,于万科而言也很关键。

此外,地产进入白银时代,房企利润受到挤压,增收不增利现象屡现,万科也难幸免。今年一季度,万科的财务数据表现为营收高增长、净利负增长。

一个毋庸置疑的事实是,未来万科的盈利能力能否持续,有待时间和市场进行检验。

□记者沈右荣

深圳地铁入主,加码轨道物业

挺过极不寻常的2016年,万科开启万亿梦新篇章。

受困宝万之争一年多,去年底,在深圳地铁接盘华润所持万科股权有眉目之时,王石开始大谈自由,并在一次独角兽峰会上畅谈万科的万亿梦。

其实,早在2014年,万科就定下一个十年做到万亿的目标。这一次,王石将实现万亿目标的时间缩短至6年。

万科2016年年报显示,当年实现销售金额3647.7亿元,同比增长39.5%,销售回款位居行业首位;实现归属于上市公司股东的净利 210.2亿,同比增长16%;年底净负债率25.9%,持有现金870.3亿。

至于承载一半希望的新业务,万科年报的表述是,2014年以来,围绕“城市配套服务商”定位而拓展的商业、物流地产、滑雪度假、长租公寓、教育、养老等新业务布局也初现雏形。但长江商报记者发现,在万科的主营业务营收构成中,上述新业务未被列入,显示尚未成气候。

长江商报记者查询发现,万科的新业务,基本上采取轻资产方式以品牌输出、小盘推进为特征,不断加码存量市场。

在物业方面,万科打造睿联盟,其去年8月公布的数据显示,已经覆盖65个城市的174个成员、1226个项目。与此同时,物业分拆工作已经完成,后续有望登陆资本市场。在养老和长租公寓方面,万科已在部分一二线城市布局。

万科管理层还公布今年的经营策略,即落实“城市配套服务商”战略定位,加快构建“城市配套服务商”的业务生态体系。

值得关注的是,随着深圳地铁的入主,万科的业务布局也已改变。

万科年报称,深圳地铁成为公司重要股东,为双方共同探索TOD模式奠定了良好基础。在核心城市土地供应日益紧缺的背景下,公司将继续携手合作方,积极探索包括“轨道 物业”、城市产业升级在内的各类资源获取和开发模式,以突破增长瓶颈,实现持续发展。

这意味着,万科将加码轨道物业。

大股东与管理层之间的利益博弈恐在所难免

万亿大万科的奋进路上,延续32年的万科模式恐将生变。

诚然,万科模式有其优势,万科在这一模式下快速攻城略地,成为中国房地产的领军企业。但是,历经两次股权事件,王石险些出局,万科模式的弊端也逐步显露。

“万科模式中,管理层极其强势。”资本市场研究人士吴威说,目前来看,管理层通过金鹏资管计划持股4.14%,万科企业股中心通过德赢资管(德赢1号、2号)计划持股3.66%,万科工会持股0.61%,加上忠粉刘元生持股,持股比接近10%。而在过去的17年中,华润坐享万科发展红利,其他的股东持股较少,在这种情况下,管理层权力加身,董事长王石可以轻松地去读书、登山。在其看来,尽管深圳地铁口口声声支持万科,但能否做到像华润一样“不插手”万科事务还很难说。

从持股情况看,深圳地铁全盘接手华润后,已经拥有万科29.38%股份的表决权、提案权及参加股东大会的权利,远超万科管理层拥有的前述权利。未来,尽管是基石投资者,但在很大程度上,深圳地铁仍然可以左右万科董事会成员的构成。而这,或许正是万科董事会超期服役的重要原因之一。在这种情况下,再加上一个持股比超过25%的宝能,万科的强势管理层需要足够的智慧去平衡各方利益。

民生证券一分析师向长江商报记者表示,即便排除仍然是单一大股东的宝能,未来,万科的万亿梦取决于与深圳地铁的融合程度,这期间,与万科管理层之间的利益博弈在所难免。“新一届董事会亮相之时,股东之间首次利益博弈的结果就能体现。”该分析师说。

除了外部资本,万科管理层还需要面对内部资本派系的约束和管理。

万科曾公开表示,事业合伙人持股计划下,由于合伙人与股东利益紧密捆绑,万科事业合伙人在维护公司正常运营、高度执行战略决策方面显示了高度的自觉性,可以说在极大程度上缓解了股权事件对公司业务的冲击。而项目跟投则有效维持了项目一线管理团队的稳定性,为项目盈利和周转提供了保障。

在一家大型房企华中分公司负责人看来,随着万科的盘子不断扩大,跟投制度下必然产生内部资本派系,内部资本之间竞争也在所难免。在其看来,如何约束和管理内部资本,于万科而言也很关键,稍有不慎,会引发万科模式之变。

地产白银时代下持续盈利能力待考

“地产已经告别过去10年的黄金时代,全面进入白银时代”。一大型房企负责人曾向长江商报记者表示,白银时代市场竞争激烈,房企融资成本、拿地成本走高,以致增收不增利。

Wind数据显示,去年在房价大幅攀升的情况下,房企整体经营业绩向好,但仍有三成以上房企业绩下滑或亏损。

中原地产研究中心近日发布的数据显示,目前公布业绩的112家A股上市房企的2016年营业收入近1.3万亿元,同比上涨28.7%;净利润合计1059.2亿元,净利润率为8.2%。

数据显示,近年来,房企净利润率持续下降,2013年至2016年,平均净利润率分别为11.97%、10%、8.3%、8.2%。

增收不增利,万科也未能幸免。近三年,万科的营收增长为8%、33%、22%,对应的净利增长为4%、15%、16%,净利的增长速度远低于营收的增长速度。

今年一季度,万科的表现更是不佳,营收达185.89亿元,增长27.22%,净利6.95亿元,增幅为-16.54%。

值得一提的是,“五一”前夕,陕西西安房管局在整顿市场秩序行动中将万科“抓了典型”,西安万科禁售三日。

公开资料显示,近三年,西安万科争议不断,涉及如擅自变动设计、装修不达标、以次充好、原因不明门洞塌陷、房屋顶板无钢筋等质量事件。或许,西安万科的风波不断与业绩承压存在关联。

除房企拿地成本高企等因素影响房企盈利能力外,市场进入全面调控时代,也将对行业发展产生深远影响。去年四季度,各地调控政策密集出台,热点城市楼市开始降温。

长江商报记者了解到,如今房企融资收紧,去年房企疯狂发行低利率公司债的现象今年已经不见,银行渠道对房企的信贷也有压缩,尤以房地产开发贷最为明显。

中原地产数据显示,今年一季度,全国房企包括私募债、公司债、中期票据在内的发债金额仅649.5亿元,同比减少83.8%。

在一些券商看来,万科找到了新的增长点,即牵手深圳地铁开启的“轨道+物业”模式。对此,亦有人士认为,这一模式刚刚开始,前景如何尚有待验证,毕竟前期投入较大。

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调控政策下 万科“万亿”目标前路待考

2017-05-08 07:40:00 来源: 0 条评论
【摘要】 长江商报消息平衡内外资本矛盾考验万科智慧,需警惕白银时代下增收不增利  新一轮博弈开始,万科未来之路或将更富挑战性。长江商报记者查询发现,万科的新业务,基本上采取轻资产方式以品牌输出、小盘推进为特征,不断加码存量市场。

长江商报消息平衡内外资本矛盾考验万科智慧,需警惕白银时代下增收不增利

新一轮博弈开始,万科未来之路或将更富挑战性。

上周,有分析人士向长江商报记者表示,或许在万科管理层看来,宝万之争将以深圳地铁入局而告终,未来,公司的发展之路将是康庄大道。

不过,在新的博弈背景下,延续了32年的万科模式或将生变,深圳地铁能否像华润一样跟万科管理层做好朋友尚不可知,但其很大程度上左右万科董事会不是难事。毕竟,深圳地铁已经拥有万科29.38%股份的表决权、提案权及参加股东大会的权利。

“未来的路顺不顺,关键看深圳地铁与万科管理层利益博弈及融合程度。”5月4日,民生证券一分析师对长江商报记者说,作为万科的灵魂,以王石为代表的万科管理层必将随着新一届董事会的亮相而生变。此外,万科的事业合伙人和项目跟投制度,也会生出内部资本派系,如何约束和管理,于万科而言也很关键。

此外,地产进入白银时代,房企利润受到挤压,增收不增利现象屡现,万科也难幸免。今年一季度,万科的财务数据表现为营收高增长、净利负增长。

一个毋庸置疑的事实是,未来万科的盈利能力能否持续,有待时间和市场进行检验。

□记者沈右荣

深圳地铁入主,加码轨道物业

挺过极不寻常的2016年,万科开启万亿梦新篇章。

受困宝万之争一年多,去年底,在深圳地铁接盘华润所持万科股权有眉目之时,王石开始大谈自由,并在一次独角兽峰会上畅谈万科的万亿梦。

其实,早在2014年,万科就定下一个十年做到万亿的目标。这一次,王石将实现万亿目标的时间缩短至6年。

万科2016年年报显示,当年实现销售金额3647.7亿元,同比增长39.5%,销售回款位居行业首位;实现归属于上市公司股东的净利 210.2亿,同比增长16%;年底净负债率25.9%,持有现金870.3亿。

至于承载一半希望的新业务,万科年报的表述是,2014年以来,围绕“城市配套服务商”定位而拓展的商业、物流地产、滑雪度假、长租公寓、教育、养老等新业务布局也初现雏形。但长江商报记者发现,在万科的主营业务营收构成中,上述新业务未被列入,显示尚未成气候。

长江商报记者查询发现,万科的新业务,基本上采取轻资产方式以品牌输出、小盘推进为特征,不断加码存量市场。

在物业方面,万科打造睿联盟,其去年8月公布的数据显示,已经覆盖65个城市的174个成员、1226个项目。与此同时,物业分拆工作已经完成,后续有望登陆资本市场。在养老和长租公寓方面,万科已在部分一二线城市布局。

万科管理层还公布今年的经营策略,即落实“城市配套服务商”战略定位,加快构建“城市配套服务商”的业务生态体系。

值得关注的是,随着深圳地铁的入主,万科的业务布局也已改变。

万科年报称,深圳地铁成为公司重要股东,为双方共同探索TOD模式奠定了良好基础。在核心城市土地供应日益紧缺的背景下,公司将继续携手合作方,积极探索包括“轨道 物业”、城市产业升级在内的各类资源获取和开发模式,以突破增长瓶颈,实现持续发展。

这意味着,万科将加码轨道物业。

大股东与管理层之间的利益博弈恐在所难免

万亿大万科的奋进路上,延续32年的万科模式恐将生变。

诚然,万科模式有其优势,万科在这一模式下快速攻城略地,成为中国房地产的领军企业。但是,历经两次股权事件,王石险些出局,万科模式的弊端也逐步显露。

“万科模式中,管理层极其强势。”资本市场研究人士吴威说,目前来看,管理层通过金鹏资管计划持股4.14%,万科企业股中心通过德赢资管(德赢1号、2号)计划持股3.66%,万科工会持股0.61%,加上忠粉刘元生持股,持股比接近10%。而在过去的17年中,华润坐享万科发展红利,其他的股东持股较少,在这种情况下,管理层权力加身,董事长王石可以轻松地去读书、登山。在其看来,尽管深圳地铁口口声声支持万科,但能否做到像华润一样“不插手”万科事务还很难说。

从持股情况看,深圳地铁全盘接手华润后,已经拥有万科29.38%股份的表决权、提案权及参加股东大会的权利,远超万科管理层拥有的前述权利。未来,尽管是基石投资者,但在很大程度上,深圳地铁仍然可以左右万科董事会成员的构成。而这,或许正是万科董事会超期服役的重要原因之一。在这种情况下,再加上一个持股比超过25%的宝能,万科的强势管理层需要足够的智慧去平衡各方利益。

民生证券一分析师向长江商报记者表示,即便排除仍然是单一大股东的宝能,未来,万科的万亿梦取决于与深圳地铁的融合程度,这期间,与万科管理层之间的利益博弈在所难免。“新一届董事会亮相之时,股东之间首次利益博弈的结果就能体现。”该分析师说。

除了外部资本,万科管理层还需要面对内部资本派系的约束和管理。

万科曾公开表示,事业合伙人持股计划下,由于合伙人与股东利益紧密捆绑,万科事业合伙人在维护公司正常运营、高度执行战略决策方面显示了高度的自觉性,可以说在极大程度上缓解了股权事件对公司业务的冲击。而项目跟投则有效维持了项目一线管理团队的稳定性,为项目盈利和周转提供了保障。

在一家大型房企华中分公司负责人看来,随着万科的盘子不断扩大,跟投制度下必然产生内部资本派系,内部资本之间竞争也在所难免。在其看来,如何约束和管理内部资本,于万科而言也很关键,稍有不慎,会引发万科模式之变。

地产白银时代下持续盈利能力待考

“地产已经告别过去10年的黄金时代,全面进入白银时代”。一大型房企负责人曾向长江商报记者表示,白银时代市场竞争激烈,房企融资成本、拿地成本走高,以致增收不增利。

Wind数据显示,去年在房价大幅攀升的情况下,房企整体经营业绩向好,但仍有三成以上房企业绩下滑或亏损。

中原地产研究中心近日发布的数据显示,目前公布业绩的112家A股上市房企的2016年营业收入近1.3万亿元,同比上涨28.7%;净利润合计1059.2亿元,净利润率为8.2%。

数据显示,近年来,房企净利润率持续下降,2013年至2016年,平均净利润率分别为11.97%、10%、8.3%、8.2%。

增收不增利,万科也未能幸免。近三年,万科的营收增长为8%、33%、22%,对应的净利增长为4%、15%、16%,净利的增长速度远低于营收的增长速度。

今年一季度,万科的表现更是不佳,营收达185.89亿元,增长27.22%,净利6.95亿元,增幅为-16.54%。

值得一提的是,“五一”前夕,陕西西安房管局在整顿市场秩序行动中将万科“抓了典型”,西安万科禁售三日。

公开资料显示,近三年,西安万科争议不断,涉及如擅自变动设计、装修不达标、以次充好、原因不明门洞塌陷、房屋顶板无钢筋等质量事件。或许,西安万科的风波不断与业绩承压存在关联。

除房企拿地成本高企等因素影响房企盈利能力外,市场进入全面调控时代,也将对行业发展产生深远影响。去年四季度,各地调控政策密集出台,热点城市楼市开始降温。

长江商报记者了解到,如今房企融资收紧,去年房企疯狂发行低利率公司债的现象今年已经不见,银行渠道对房企的信贷也有压缩,尤以房地产开发贷最为明显。

中原地产数据显示,今年一季度,全国房企包括私募债、公司债、中期票据在内的发债金额仅649.5亿元,同比减少83.8%。

在一些券商看来,万科找到了新的增长点,即牵手深圳地铁开启的“轨道+物业”模式。对此,亦有人士认为,这一模式刚刚开始,前景如何尚有待验证,毕竟前期投入较大。

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