在去年实施的《民法典》中，新设立了一种权利——居住权，规定居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。《民法典》实施后，居住权登记工作在全国各地陆续开展。为什么《民法典》要设立居住权？在现实生活中，它有哪些作用？

全国多地开展居住权登记

安徽合肥的唐老先生在老伴过世后，与俞老太再婚。结婚前，唐老先生将房子过户给三个子女。为了给俞老太一份保障，房子过户时唐老先生三个子女签了一份承诺书，承诺在老先生去世后，俞老太仍然能够无偿住在过户给子女的这间房屋中。然而，老先生去世后，子女却反悔了，不承认这份承诺书，并将俞老太诉至法庭。法庭判决：俞老太胜诉，可以继续住在房屋中。

专家表示：这类情况，是司法实践中经常遇到的问题，通过居住权登记，可以很好地解决这个问题。

居住权设立后，居住权人在权利生效期间，享有占有和使用房屋的权利，即便房屋产权发生转移，居住权也不受影响。据了解，居住权在不动产登记机构登记办理。

据不完全统计，目前，重庆、安徽合肥、湖北武汉、山东济南、四川成都、湖南长沙、浙江杭州等多座城市已经启动当地的居住权登记工作。湖北武汉自去年7月起开始办理居住权登记，半年内，当地已办理居住权登记330余件。

法律专家表示，居住权不仅可以在亲属间设立，也可以在没有亲缘关系的个体间进行。例如，失独老人先为自己设立居住权，再把名下房屋出售，老人可以在晚年获得一笔收入，实现以房养老。

居住权交易背后潜藏风险

可以看出，居住权的出现可以解决很多现实中的法律问题。另一方面，居住权也可以进行买卖交易。记者在调查中发现：市场上已经出现了个别居住权交易平台。

那么，这种交易如何完成？交易是否存有风险呢？

在某交易平台中，记者看到多套待售的居住权房源。平台宣称，购买居住权，卖方可以获得一笔收入，买方可以获得最长七十年的占有、使用房屋的权利。

某房产交易平台公众号称：出售居住权后，业主只保留所有权，所有权人可以随时转让所有权，但是自己不能居住。居住权人可以自住，但是不能转让。

该平台宣传说，居住权最大的优势在于价格便宜。很多的房源都是以半价的形式出售，一套河北省香河县的房源，市场价在60万元左右，而该房屋的居住权只需要30万元。记者注意到：房产证上还有“设定抵押登记”的记载。记者就此询问该平台负责人，对方表示：“房子是房主通过银行贷款购买，还有未结清的贷款。”

中央财经大学不动产与自然资源法研究中心执行主任武腾表示：“如果房屋事先已经设立了抵押，已经有了抵押权人（银行），事后才有居住权，而居住权人没有留意这种抵押权存在的权利状况。将来，假设出现了房屋所有权人断供，抵押权人（银行）要实现抵押权拍卖房屋的情况，就可能会给居住权人的利益造成一些损害。”

新闻多一点

《民法典》为何要设立居住权？

“居住权”是《民法典》中新增的亮点之一。正确理解“居住权”的内涵和外延，准确把握其特色，对于恰如其分地发挥此种新增用益物权的作用，妥善解决百姓日常生活中可能遇到的难题，非常具有必要性。

1.赡养纠纷

生活中，父母子女间常通过赡养协议来约定子女为父母提供房屋居住。此外，父母子女还会在法院的主持下达成由子女提供房屋给父母居住的调解协议。

然而，在没有形成上述协议的情况下，子女不提供房屋给父母居住的，父母也可以请求法院判决子女向其提供房屋。

那么，在满足何种条件时，法院会支持父母的诉请，为其设立居住权呢？

这类赡养纠纷多发生在老年夫妻中的一人去世之后，另一人由于年事已高，且无房可住，仅凭现有收入难以维持生活，亦难以凭借自身劳动能力再获得收入，因此有必要让子女提供房屋给其居住。

2.离婚纠纷

在离婚纠纷中，法院一般依照《婚姻法》第四十二条，判决生活困难的一方享有居住权。《婚姻法》现已失效，《民法典》在第一千零九十条延续了这一规定。

司法实践中，争议焦点主要在对于上述条文中的“生活困难”应做何种解释。

《婚姻法解释一》第二十七条规定，“《婚姻法》第四十二条所称‘一方生活困难’，是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的，属于生活困难。离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”从该司法解释可以看出，只要一方离婚后没有住处的，则属于“生活困难”，可以设定居住权。

另外，在离婚后没有住处的基础上，身患疾病、肢体残疾、无固定收入等情形也是实践中法院设定居住权的考虑因素。

小知识

什么是居住权？

居住权是《民法典》物权编新增的用益物权的种类。居住权是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。

居住权的设定将房屋的居住权和所有权分开，满足“房子不归我，但我却能住”的诉求，对保障特定弱势群体“居者有其屋”具有重要意义，兼具稳定性和灵活性，有利于最大限度地发挥房屋效用。

哪些情形可申请办理？

以下三种情形可以申请办理居住权登记：1.以合同方式设立居住权的；2.以遗嘱方式设立居住权的；3.以人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立或确认居住权的。

需要注意什么？

——设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

——居住权的设立是无偿的，但是需要登记。登记是设立居住权的必经程序。

——设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外。

居住权也存在一定的限制。

——不得转让、不得继承。

——设立居住权的房屋可以买卖，但在居住权期限内，房屋买卖不影响居住权的效力，并且卖方要告知买方房屋设立居住权的事实。

综合央视财经、《小康》杂志