近日，住建部印发《实施城市更新行动可复制经验做法清单(第一批)》，全国共30项，重庆有5项经验入选。

重庆地理地貌复杂，新老城区交错，历史欠账较多，城市更新的任务繁重。5项经验既有政策层面，也有操作层面，关键在于“有机”二字，目标在于打造城市建设发展“升级版”。

统筹谋划是前提

重庆的5项经验包括：统筹谋划城市更新制度、机制和政策，开展城市更新专项体检（在中心城区江北区试点），渝中区戴家巷老街区探索“政府+企业+居民”共同实施模式，九龙坡区开展“三师”进社区行动，鼓励用地指标弹性配置（如沙坪坝等地）。

排在首位的是城市更新的制度、机制和政策，“统筹”“谋划”是两个关键词。

简言之，就是顶层设计的问题。2021年，重庆将实施城市更新行动纳入“十四五”规划和2035年远景目标纲要，推出《重庆市城市更新管理办法》并建立“1+2+N”政策技术体系促进城市更新有序推进。在该办法中，重庆对城市更新的工作原则、工作机制、规划计划编制、项目实施等制度要求予以明确，对多渠道筹资、土地协议出让、产权转移、产业升级、项目一体化开发运营等予以细化。

顶层设计，是一座城市建设发展的“先手棋”，是政策导向和市场风向标。

重庆作为一个超大城市，仅中心城区就有1100多万人，山水特征突出、地形地貌特殊、历史文化沉淀深厚，叠加组团式城市布局、老旧街区社区多而分散等因素，城市更新面临诸多挑战。

除上述管理办法外，重庆还印发了《城市更新提升“十四五”行动计划》等，以及全国首部城市更新技术导则——《重庆市城市更新技术导则》，从战略和战术层面进行制度设计，始终坚持以人民为中心，聚焦人民群众的需求，合理安排生产、生活、生态空间，走内涵式、集约型、绿色化的高质量发展路子。

城市体检是基础

重庆中心城区就有1700多个社区，问题各不相同，城市更新必须更精准地找到难点痛点，才能有的放矢解决问题。重庆的经验是给城市做体检，摸清到底有哪些“毛病”。

“江北区开展城市更新专项体检”入选上述清单。这项经验包括更新片区人口密度、开发强度等10项专项体检指标，辅助城市更新片区策划和项目实施方案的编制，建立“摸家底、纳民意、找问题、促更新”的城市体检成果运用模式和“边检边改”的工作机制，推动老百姓关心的问题限时解决。

例如“大城市病”中的“路边停车难”，去年，江北区在开展专项体检过程中，居民对此反映强烈。今年，江北区就开展了“路网更新和停车治理专题年行动”，推进塔坪片区、洋河片区、华新街片区路网更新项目建设，优化停车设施及治理违法停车等。

事实上，早在2020年，重庆就被住建部列为“城市体检样本城市”，建机制、强保障、筑体系、扩影响、查病灶、抓应用“六步工作法”获点赞。

2021年，重庆建立“以城市体检推动城市更新”工作机制、城市体检与城市更新的基础数据库；2022年，重庆对城市体检进行扩面，不断完善“边检边改”工作机制，在渝中区、九龙坡区等区的8个街道创新设立“市民医生”试点，通过“市民医生会诊室”小程序实时追踪市民的建议。

不难看出，重庆城市体检正不断“迭代升级”，透视城市的每寸肌理、每根血管、每个细胞，精准剖析病根病灶，力争做到对症下药、少走弯路。

实施路径要精准

通过体检，找到了问题，最终要落脚到有效解决上。钱、人、地是三道坎。

对资金短缺的问题，重庆的办法是探索“政府+企业+居民”模式。

例如渝中区戴家巷老街区更新项目，由政府出资、以“微改造”方式改善区域环境，由国企平台公司对部分房屋进行改造并引入文化创意、餐饮酒店等新业态，使周边物业价值大幅提升，带动居民自发开展临街房屋装修，形成各具特色的小店。在改造过程中，完整保留戴家巷外立面风貌，拆除建筑仅占总量的5.6%，容积率由2.94降为2.82，区域运营收入约6—7年可收回房屋改造成本。

另外，巴南区鱼洞街道老旧小区综合改造、九龙坡区红育坡等片区改造等项目，均以类似的PPP方式进行城市更新，资金问题得到较好解决。

从以上案例看，这条经验的“理想结果”即为：政府减压、企业获利、居民受益。

城市更新是个“技术活”，需要大量的专业人才。九龙坡区的“三师”进社区行动作出了有效探索。

所谓“三师”，即规划师、建筑师、工程师。九龙坡白马凼社区改造时，“三师”们在社区呆了一个多月，进行沉浸式调研设计，与居民一起讨论方案，先后举办十余次居民议事会，协调各方诉求，争取共识最大化、效果最优化。

有了基层推动、群众点单、专业把关，“三师”行动以居民需求为出发点、以专业技术为支撑，让居民从“站着看”到“跟着干”，让城市更新更精准、更有效。

城市土地，寸土寸金。如何把地用活、用好，是城市更新中的一个大难题。

重庆的做法是“鼓励用地指标弹性配置”，包括：对增加公共服务功能的城市更新项目建筑规模的予以奖励，有条件的可按不超过原计容建筑面积15%左右比例给予建筑面积支持。

沙坪坝区和坪山社区就是这条经验的实践者和受益者。该片区对原有D级危险房屋进行拆除后，增容扩建约1300平方米，增容面积用于完善房屋使用功能、新建底层社区配套服务用房等，补齐片区功能短板，获得居民们的点赞。

总体来看，重庆城市更新中的上述5条经验还需要在实践中不断完善丰富，努力创造宜业、宜居、宜乐、宜游的良好环境，打造山清水秀美丽之地。