12月9日，由中国社会科学院财经战略研究院主办、贝壳研究院和中国城市经济学会房地产专业委员会协办的经济学家房地产论坛在线上举办。围绕“中国租房市场发展的逻辑与路径”主题，国内经济学家、房地产专家学者、业界代表展开深入研讨交流，为助推中国租房市场发展汇聚智慧力量。

中国社会科学院财经战略研究院院长何德旭在致辞演讲中指出，发展租房市场是深化住房制度改革的重要组成部分。他进一步指出租房市场发展的四个主要问题及发展方向：租金收益率低，难以获得长期性的资金支持，因此未来租房市场发展需破解融资短板，拓展长期融资渠道；租房市场机构占比低，且机构租赁以轻资产和分散式形式为主，未来应提高住房租赁机构占比，特别是自持和集中式租赁占比；租购不同权导致租房需求短期化和重买轻租，未来应逐步实现租购同权；租房市场监管法规有待健全，市场秩序有待进一步提升。

贝壳高级副总裁、研究院院长李文杰在致辞演讲中表示，探索租房市场发展逻辑和路径具有重要意义。未来租房市场研究有四大重要命题：一是如何打通租购两个市场、实现租购协同发展，二是如何在多种发展模式之间进行选择，三是如何增加对市场化、机构化租赁的支持力度，四是如何对租赁需求进行支持。

在主题演讲环节，中国社科院经济政策研究中心主任郭克莎发表了对租房市场发展逻辑的看法。他指出，经济波动对租房市场的负面影响是短期性的，长期性影响将逐步恢复正常，这将有利于长租市场发展。随着疫情防控向有序有效发展，对经济运行的影响减小，经济增长将回到正常轨道，那么未来较长一段时间，宏观经济形势和房地产市场的变化，会使租房市场比购房市场发展得更好。

南京大学城市与不动产研究中心主任高波就REITs支持租赁住房市场发展发表了观点。他表示，未来租赁住房REITs发展要坚定不移稳房价、稳预期，适度扩大租赁住房专用土地供给，加快完善多层次租赁住房供给体系。促进租赁住房商业模式创新，加快搭建租赁住房管理服务平台。推进租赁住房证券化产品创新，扩大租赁住房公募REITs在主板上市规模。打通住房公积金进入住房租赁市场的渠道，健全住房金融监管体系。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国城市经济学会房地产专业委员会秘书长邹琳华通过对24个核心城市的纬房租金指数分析得出，我国租房市场经受住了疫情冲击的考验，租金大体平稳，波动基本没有超出正常范围。他进一步对未来发展方向进行展望，指出二十大报告继续强调租购并举，未来发展租房市场特别是发展保障性租赁住房、自持和集中式长租房仍是住房政策的重点，一二线城市长租房市场发展空间打开，租赁住房公募REITs将成为资本市场的重要投资品。

上海交通大学国际与公共事务学院教授陈杰从租赁市场与城市更新结合的视角介绍了租赁住房发展赋能城市更新的路径与方式。通过数据分析，他指出目前租赁需求主要集中在大城市尤其大城市中心主城区，租赁住房供给应与需求相匹配。城市更新为租赁住房发展提供了机遇，通过城市更新可实现存量土地挖潜、增加租赁住房供给。

安徽工业大学副校长王先柱介绍了住房公积金支持住房租赁发展的现状与特征。他指出，住房公积金对租赁市场发展的支持力度不断增大，但住房公积金支持住房租赁市场发展仍存在一些问题。未来应制定灵活多样的差异化方案，提升住房公积金政策性金融功能，优化住房公积金使用政策。

贝壳研究院首席分析师许小乐认为，2023年租赁的发展重点是把租赁市场与购房市场结合起来，利用两个市场的协同效应，实现稳增长、保民生的目标。一是积极试点“先租后售”，加快风险资产处置；二是顺应城市群、都市圈发展新格局，积极推进房地产新投资。引导核心城市改善需求向外转移。

在专题演讲环节，中央党校（国家行政学院）马秀莲介绍了保障性租赁住房的政策地位与发展现状。她指出，保障性租赁住房为新市民和青年人这一群体提供了托底。我国保障性租赁住房建设以四十个城市为重点，占新增供给的30-45%，覆盖较大新增需求，但租赁总量占比仍然很小。她特别强调了发挥家庭租赁优势、租购同权建设对进一步完善保障性租赁住房的重要意义。

在圆桌论坛“新形势下的租房市场发展展望”环节，贝壳研究院高级分析师黄卉、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华、安徽工业大学商学院副院长李伟军、中国社科院财经战略研究院姜雪梅分别围绕主题发表看法。在圆桌论坛“租赁住房公募REITs发展前景与投资价值”环节，国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真、国信达资产管理股份有限公司研究部首席不动产研究员谢海生、首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院颜燕围绕主题展开讨论。

中国社科院财经战略研究院城市与房地产研究室主任刘彦平主持了致辞演讲和主题演讲环节。中国社科院生态文明研究所研究员、《房地产蓝皮书》主编王业强主持了圆桌论坛“新形势下的租房市场发展展望”。中央财经大学教授易成栋主持了圆桌论坛“租赁住房公募REITs发展前景与投资价值”。