为支持和满足房地产市场刚性需求，近期，多地多部门相继推出了一系列政策举措，如下调首套房商业贷款利率和公积金贷款利率下限、降低购房首付比例、提高公积金贷款额度、提升借款与还款便利度、放宽首套房认定标准、首套置业减免交易契税等。

这些政策均针对刚需群体，着眼于有效降低购房负担和贷款成本，目的是提升居民购房意愿、促进合理住房需求恢复与有效释放，取得了一定的效果。房地产刚性需求空间到底有多大？如何更好满足刚性需求？

随着我国城镇化快速推进，房地产市场将由“增量时代”进入“存量时代”。但也必须看到，刚性住房需求空间依然较大。

从新增需求上看，我国城镇新增就业人数连续多年保持在每年1000万以上，首次置业人群、青年置业人群、婚房主力人群、异地创业人群等将继续带来旺盛的刚性需求。核心家庭小型化、婚育模式出现变化、老龄化下的独居行为等新情况新趋势，也为住宅和商品房提出了新的要求、创造新的需求。

从结构变迁上看，虽然城镇住宅存量、住房套均面积、城市住房自有率、套户比等指标在稳步提升，但是我国住宅供给的总体平衡背后依然存在一定程度的结构性差异。城镇尤其是中心城市、重要节点城市、战略接续成长城市的刚性住房需求依然规模较大、潜力较大。

总的来说，应当在坚持“房住不炒”定位与“稳地价、稳房价、稳预期”目标不改变的前提下，尊重我国房地产市场区域性差异、共时性差异，继续稳妥实施房地产长效机制，保持因城施策、因时施策、分类指导、集约高效、纠偏微调的调控方式，压实落实各地房地产调控的主体责任和监督责任，更好解决居民住房难题、满足刚性住房需求，实现稳增长、防风险、促发展三重目标。

房地产行业是宏观经济典型的分析样本、实证范例和晴雨表，对投资、消费、需求端、供给端等方面研究都具有指标意义与分析价值。

居民购房意愿、能力与决策特别是刚性需求，在很大程度上受到个人对宏观经济、调控政策、房价变化、个体收入等方面预期的影响。因此，应当保持房地产调控政策和货币、财政、土地、税收、产业等相关政策的制度化、体系化、连续性、稳定性、可预期性，以稳为主、循序渐进、有计划分步骤地实施政策调整，尽量减少对市场的冲击和影响，从而稳定居民预期、收入和购房意愿，保障刚性住房需求。

有条件的城市可继续优化差别化住房信贷政策，调整限购、限贷、限售、限价等政策，并适时考虑针对刚需群体采取下调首套住宅贷款首付比例、降低房贷利率、有序缩短按揭贷款审批与放款周期、提高公积金贷款额度或以公积金覆盖首付的比例、减免交易税费、提供购房补贴、逐步降低落户标准和购房门槛等差异化支持措施，更好地提振购房者信心、稳定购房者预期，更好地支持和满足刚性住房需求和合理的改善性需求。同时，继续严防严惩经营用途贷款违规流入房地产领域，更好抑制投机性需求与投资性需求。

在重视稳定商品房市场的同时，必须加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，并以人口流入规模大、房价水平高的城市作为政策重点，加快探索和发展房地产新的发展模式，为更好地满足刚性住房需求提供助力与补充。

党的二十大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。相较其金融属性、资产属性，未来相关政策应更为关注、呵护、培育住房的居住属性、民生属性，应大力发展长租房市场，推进保障性住房建设，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度。这既有利于从需求端解决住房难、住房贵、住有所居、共同富裕的问题，也有利于从供给端有效抑制房价过快上涨、促进房地产市场平稳健康发展。

此外，在土地、财税、金融等方面应给予保障性租赁住房更多政策支持。各地保障性租赁住房项目供给建设与运营进度应适度加速，并考虑改建改造有条件的存量房屋以形成非自有产权保障性租赁住房，对冲商品房建设放缓压力、熨平住房结构性差异与局部紧平衡、消化刚性需求和释放消费潜力、稳定宏观经济增长、推动社会发展。未来信贷资金投放也应对此有所倾斜和继续支持，提升金融服务水平，促进房地产行业良性循环和经济健康发展。（作者：仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监 庞溟）