购买小产权房屋，有何风险？房屋漏水该找谁索赔？想要将房屋更名该怎么操作？住房关系老百姓的民生，房产也一直是老百姓关心的热点话题，3月21日半岛问法热线聚焦房产纠纷，邀请山东源中律师事务所的代晓律师和林梦婷律师做客，在线接听市民来电咨询。当天上午热线此起彼伏，两位律师不断为来电市民解答疑惑。

上午9点30分，半岛问法热线80889800如约响起。“儿子儿媳结婚时买房子，当时我出的首付款，当时跟小两口口头约定的这个首付款是借给他们的，现在儿子儿媳离婚了，我能够跟他们把这个钱要回来吗？如果对方不给，我去法院起诉应该准备什么材料？”林梦婷律师接起电话后，电话那头传来了市民李先生的声音。“除了口头约定，当时买房子有没有跟您儿子儿媳签个借款协议呢？”林律师进一步了解，而李先生表示，自己手中并没有什么借款协议。

“在司法实践中，我国对于借贷关系的认定比较严格，如双方必须有借贷合意，有借条借据，有转账记录等，因此李先生想要以借款形式向二人要回购房款，就必须提供证据来证明双方有借贷关系，否则无法认定双方之间存在借贷关系，李先生也就无法要回购房款。”林律师表示，“在咱们日常生活中，父母基于亲情，大多愿意自己出资为子女购房，但是因为各种原因导致婚姻破裂时，有家长就会后悔当时做出的这个决定”。林律师提醒，出资目的为了改善子女婚后生活条件，让子女更加幸福，但为了维护家庭和谐，建议父母出资前与子女沟通好是以借款还是赠与形式为子女出资，必要时可以写好借条和借据。“这样能避免婚姻破裂后产生不必要的麻烦”。

上午两个小时的接线时间里，市民来电咨询非常积极，两位律师电话刚放下又不断响起。代晓律师接到了市民王女士的来电：“五年前女儿还没领证时，女儿、准女婿和我共同出资购买了一套房子，当时房屋登记在女儿一个人名下，现在因为特殊原因，我想让女儿配合把房子过户到我的名下，在法律上能不能行呢？”

“首先从登记机关这边来说，只要你带全材料到不动产交易中心，经过工作人员审查通过之后，是可以从女儿名下过户到母亲名下，具体可以通过赠与或者买卖的方式，交上相关的税款即可。”代律师还提醒王女士，“因为购房款是由三人共同出资，为了规避一些其他法律风险，保证更名以后不出现相关的问题，还是建议当事人和女儿还有女婿三方共同签一个书面的协议，把过户的这个事情告知女婿，并且让他做出同意的意思表示。”

房产纠纷涉及到买房、卖房、装修等诸多方面，问题种类繁多，结合上午市民咨询的情况，记者对相关的问题进行了梳理，并请律师结合相关的法律规定进行了解答，供市民参考。

问题1：为什么老人留下的公租房无法办理落户？

市民孙先生的父亲原来有一套公租房，后来拆迁了，分了两套公租房。其中一套由孙先生夫妇和他弟弟一起居住，父亲自己住在另一套房子里，但全家的户口全部落在了孙先生居住的那套房子里，父亲居住的房子里没有落户。现在父亲去世了，孙先生的弟弟想把户口迁到父亲居住的房子里，可去办理落户手续时，却被告知无法办理。孙先生询问律师该如何解决？

律师说法：孙先生父亲居住的房子属于公租房，房屋的产权属于相应的房产开发商，并不是个人财产。公租房的使用性质属于产权方以较低的价格，长时间地出租给承租人。根据民法典的规定，公租房的承租人去世之后，房屋可以由他共同生活或是共同经营的人来继续承租，如果没有共同居住人或是共同经营的人，那么房屋的自然承租关系就终止。由于孙先生的父亲在世时，没有将户口迁到公租房内，该房产内也没有其他落户的人，因此孙先生父亲去世后，房屋的承租关系很有可能被终止了，政策上已经不符合迁户口的相关规定，所以无法落户。建议孙先生找房屋产权所属的房地产公司进行协商，看是否还有补救的措施。

问题2：老人留给母亲的房子，表哥一直住在里面，我该怎么办？

市民杨先生的姥姥姥爷名下有一套房产，他们生前有2个子女，即杨先生的母亲和舅舅。10多年前老人在世时，曾通过律师见证的方式共同订立遗嘱，房产由杨先生的母亲一人继承。姥姥姥爷去世后，房子一直是由杨先生的母亲和舅舅以及表哥、表嫂共同居住。前几年杨先生的舅舅也去世了，可表哥、表嫂还是一直免费住在母亲的房子里。杨先生的母亲不想让表哥一家继续白住在自己的房子里，询问律师该怎么办？

律师说法：房子是杨先生的姥姥姥爷通过遗嘱的形式，明确表示由杨先生的母亲一人继承，现在老人去世了，房子的产权应当属于杨先生的母亲。杨先生的表哥一家住在房子里，从法律上讲是没有依据的。如果杨先生的母亲同意表哥一家居住，那没问题。如果不同意他们继续居住，杨先生的母亲完全可以通过诉讼途径，让表哥一家搬出房子。当然其中还有亲情的关系在，杨先生的母亲可以先和表哥一家协商，让他们每月交一些占有使用费，也就是相当于房租，如果双方同意，那表哥一家就可以继续居住在房子里，如果协商不成，就只能通过诉讼的方式解决了。

问题3：因开发商的“霸王条款”而未能订立房屋买卖合同，收受的定金如何处理？

市民张先生在2019年10月，从某开发商售楼处认购了一套商品房，交了2万元认购金并签订了认购书。认购书对房屋位置、面积、价款、签订商品房买卖合同的时限等都进行了约定。然而，当张先生如约前往售楼处签订合同时却发现，开发商在购房合同补充协议中有许多内容显失公平，例如逾期交房、逾期办证的免责条款，无法办理按揭款应3日内以现金补足等。张先生认为这是一份不公平的购房合同，拒绝签字，要求协商更改合同。开发商不仅不同意，还通知张先生没收其定金。张先生询问律师，自己该如何维权？

律师说法：根据相关法律法规，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。根据张先生的描述，开发商在事先未告知的情况下，要求张先生签订有不对等条款的合同，侵害了张先生的合法权益。在张先生提出合理异议后，开发商拒绝协商变更合同条款，并单方提出没收定金。由此可见，致使购房合同不能签订的责任在开发商。张先生完全可以通过司法途径，要求开发商双倍返还定金。

问题4：当初“赠与”妻子的房产，能否要求返还？

张先生和梁女士于2000年登记结婚，在婚姻关系存续期间，夫妻二人购买房产一处，房产为共同共有，登记在双方名下。2021年时，张先生和妻子共同到房产交易中心办理房产转移登记手续，将房产转移登记在梁女士一人名下，房产交易申报表记载的权属转移方式为“赠与”。2021年梁女士提起离婚诉讼，张先生不同意离婚，最终法院判决驳回了梁女士要求离婚的诉讼请求，自此之后双方便分开生活。如今张先生认为自己生活困难而且身体不好，但妻子梁女士却不管自己，他对自己当初赠与房屋份额给妻子的决定十分后悔，询问律师是否可以要求撤销对梁女士的房屋赠与，重新确认房产归夫妻二人共同共有？

律师说法：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，这是《民法典》中关于任意撤销权的规定。如果财产已经转移了，根据《民法典》相关规定，有以下情形的，可以行使法定撤销权来撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。同时《民法典》中还有规定，赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。张先生当初将自己享有的房产证额赠与给梁女士，体现了夫妻双方的意思自治，符合当事人有权在法律规定范围内处分自己民事权利的规定。如今想要想撤销对梁女士的房屋赠与，张先生必须要向法院提供相关证据，证明其自身的健康状况及生活状况较赠与前发生重大变化，且梁女士的行为达到民法典规定的有扶养义务而不履行的程度，否则撤销诉求很难得到法院的支持。

问题5：楼上房屋漏水导致自己被淹，造成的损失找谁赔付？

陈先生和马先生是上下楼的邻居。2021年因马先生家中位于厨房处的地漏反冒漏水，导致陈先生的房屋房顶墙体吊顶、厨房地面地砖等均有一定程度受损。陈先生发现后及时电话通知了马先生，由于马先生一直在外地工作，并且自2019年已经搬离该房屋，故未能及时与陈先生沟通处理该事宜。陈先生就自己委托了装修公司对房屋受损部分进行重新装修，装修公司出具预算书，估算装修价格为8万元。陈先生询问律师，这笔装修费自己是否可以要求马先生来承担，同时询问小区的物业是否也有连带责任？

律师说法：根据《民法典》“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”之规定，不动产相邻人应当保障相邻权利人的财产不受损害，给相邻权利人造成损害的，应当主动停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。根据陈先生的描述，马先生作为陈先生的不动产相邻人，在发现家中厨房地漏反冒漏水后本应及时处理以免对相邻业主陈先生的权利造成损害，但其在明知厨房地漏反冒漏水的情况下，未及时进行处理，造成陈先生房屋受损，故马先生家中厨房地漏反冒漏水与陈先生房屋受损之间具有直接因果关系，其理应对陈先生的损失承担赔偿责任。至于小区物业，由于发生冒溢的地点在马先生家里，并不是公共区域，这属于相邻关系纠纷，不在物业服务范围内，故物业公司不应承担相应赔偿责任。

问题6：购买的房屋属于小产权房，无法办理房屋产权证，我该如何维权？

王女士和周先生是系朋友关系，周先生曾称其在青岛市城阳区某社区拥有合法、可出售的回迁房，于是王女士于2019年与周先生签订了《房屋买卖合同》，王女士向周先生支付购房款65万元。之后王女士多次与周先生进行联系，周先生一直以各种理由推诿，拒不交房，亦不配合王女士办理房屋过户手续。王女士经过多方打听，发现该处房屋属于小产权房，无法办理房屋产权证，咨询律师自己该如何维权？

律师说法：根据目前的法律规定和司法实践，王女士与周先生签订的《房屋买卖合同》中的房屋系小产权房，王女士并非房屋所在地集体组织成员，因此上述合同违反法律法规强制性规定，应属无效。因此王女士可以向法院提出诉讼，请求解除与周先生签订的购房合同，要求周先生返还购房款并承担利息。在此提醒广大市民，购买小产权房有很多风险，比如双方签署的购房合同可能违反法律强制性规定导致合同无效；不能在房管局备案，购房人无法取得房产证；小产权房不能办理抵押登记，购房时无法进行银行贷款；因为小产权房大多属于未确权房产，在涉及离婚或者继承纠纷时，很难通过法院进行处理等等，因此如果自己不具备购买小产权房的资质，建议最好不要购买小产权房，以免造成不必要的财产损失。

问法感悟

代晓律师：

今天参加半岛“问法热线”，答疑主题为“遇房产纠纷如何处理”。买房是很多家庭的大事，但由于买卖双方在专业知识上信息不对称，导致消费者不知道如何把握，在合同履行中易处于被动地位，那么借此机会，给大家几点建议：购房时应当核实楼盘开发商是否具有合法性销售资格的证明，开发商必须五证齐全才能保证购房者买房后能拿到房产证；房屋订购协议签订时一定要仔细阅读订购协议条款，应特别注意房屋性质、交付条件、违约责任等条款。

林梦婷律师：

除了房屋买卖，日常生活中许多人会选择租赁房屋居住或进行生产经营，而租赁房屋也同样需要确认好出租方是否有资格出租房屋，并确认好房屋状态。在此建议大家在租赁房屋时要先查看出租方是否有权出租房屋，比如可以查看出租方的房屋产权证书，如果出租方是转租则需要确认出租房屋给你的“二房东”有没有“一房东”允许转租的声明。另外在交接房屋时双方也需要确认好房屋现状和房屋里的家具用品，并签好交接材料。

相关案例：

为套取银行贷款订立虚假房屋买卖合同，有何法律后果？

2019年6月17日，王某和李某签订存量房买卖契约，约定李某购买房屋并办理银行贷款。6月25日购房人李某出具承诺书。内容为因经营急需资金，向王某求借涉案房屋一套，通过过户方式取得资金。该房屋虽然过户，但并非双方真实买卖交易，而是暂借，李某保证五年内还清房贷并将房屋过户至王某名下。

【法院裁判】

本案经过法院审理后认为，买卖双方通过签订合同办理房屋买卖手续，达到骗取银行贷款的目的，属于以合法形式掩盖非法目的，应当认定房屋买卖合同无效。

【律师意见】

第一，双方当事人在签订房屋买卖合同后，出售方一直持有、保管房屋产权证及过户发票、收据等相关原件，且一直占有使用出售房屋，其主张双方为虚假购房合同套取银行贷款，而买受人不能合理解释并举证证明上述情况且未证明除银行贷款外房款的支付情况，应认定双方之间房屋买卖合同并非其真实意思表示，应为无效合同。

第二，意思表示真实是民事法律行为应当具备的基本条件之一，双方当事人没有买卖标的物的真实意思，而为实现其他目的，如获取商业贷款或者住房公积金贷款而相互串通签订虚假买卖合同的，应当认定合同无效。

第三，房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，应当认定合同无效。