中国网：今年以来，我国经济出现增长乏力等现象，其中房地产行业尤其明显，全国各地普遍出现房价下跌、房地产市场交易活跃度下滑等现象。7月24日召开的中共中央政治局会议在谈及房地产市场时首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。那么我国房地产市场发生重大变化的新形势具有什么特点？未来又将是怎样的趋势？人们普遍盼望的楼市新政应该具有什么样的内容？本期节目特别邀请北京大学的苏剑教授为您带来分析解读。

中国网：苏老师您好！欢迎您做客中国网《中国访谈》节目。

苏剑：您好！非常高兴！

中国网：我们了解到，您在十年前曾撰文说：“中国房价泡沫的破灭已经蔓延到了二线城市，可以预期的是将来会有越来越多的二线城市出现房价泡沫破灭的局面。”那么近年来，特别是今年上半年，房地产市场的交易活跃度下滑，多地的新房、二手房的价格也都处于下降通道，似乎印证了您的判断，我们想请您详细地说一下，您所说的“房价泡沫”是什么情况？泡沫有多大呢？您做出这样判断的依据又是什么？

苏剑：到现在为止，从学术角度来看，如何判断房价泡沫的问题还没有一个定论。但是我们可以明显地看出，中国的房价它确实跟国际相比不一样。不一样在哪里呢？你看发达国家，它这个房价收入比，一般都是6到8，高一点到10，也就是一个家庭不吃不喝6到8年时间的收入可以买一套房子，当然这是平均的房子。这样的话，它被认为就是一个比较适中的房价水平，它就相当于一个人一辈子如果工作40年的话，那大概用四分之一到五分之一的收入可以买一套房子，那么其他的收入就可以用来消费，可以享受生活。

中国现在呢，你看一下北上广深这些一线城市，它动不动房价收入比就高达四五十，也就是说需要四五十年的时间不吃不喝你才能买一套房子。那我们的工作寿命有多长呢？从20岁开始就业到60岁退休就是40年，也就是我们这一辈子干了一辈子活啥也别干了，就买一套房子就行了。那你说这个显然就有问题嘛，对吧？也就是说我们这一辈子的收入就只能买一套房子，我们还要不要享受生活，还要不要吃、要不要穿？对吧？这就是非常大的问题。从这个角度看，明显中国就存在这样一个房价泡沫的问题。它跟我们的工资收入不匹配。

北京、上海、深圳、广州这几个城市如此，其实好多二线城市也早就是这样了。实际上已经到了（房价收入比）40、50的时候，这已经很恐怖了，到20就已经很严重了。实际上应该已经有泡沫了。你想十年前，很多城市其实都已经出来这样的情况了。所以当时我就说，中国房价出现泡沫，应该是肯定的。

中国网：那么泡沫有多大呢？您刚才说40到50年的话。

苏剑：你想想，正常的情况下应该是6到8年，当然这是和国外比，就算中国情况特殊一点，你到10也了不得了，对吧？但你要到40、到50就很恐怖了。所以，我们认为，到现在为止，中国的房价泡沫应该是已经相当夸张了。

中国网：7月24日召开的中央政治局会议作出了我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势这样的判断，那么您认为所谓的重大变化主要体现在哪些方面？

苏剑：它说的是供求两方面都出现重大变化。那么首先从“供”这个方面来讲，中国经过最近这40多年的高速发展，应该说房地产业一直是中国（经济）的支柱产业，每年的增长速度都非常高。所以，到现在为止，中国应该说已经生产出来了足够中国人居住的住房。实际上，按照国家统计局公布的数字，中国现在城镇人均住房面积已经超过了发达国家的平均水平。所以，从供给这个角度来看，已经不缺了。

当然，有人还认为中国现在还有城镇化的问题，说城镇化率现在才百分之五六十，中国的城镇化进程还有相当大的空间。这个我认为可能是一个误判，因为中国的城镇化在我看来已经到达尾声了。因为在农村待着的人要么是老人要么是儿童，他这儿已经不需要刻意去城镇化了，老人没法城镇化，儿童是逐渐城镇化的，长大一个算一个。所以这个情况下，城镇化就基本上到达尾声了。这是一个方面。

从需求方面来看，现在中国人口已经开始减少，去年人口减少了85万，这是官方数字，那么今年大家预计大概会减少两三百万。那么我们现在买房的时候，当然考虑的是未来二三十年的房价，对吧？未来二三十年人口都在下降，那么你说房价还有多大的支撑？房价中长期肯定是看人口，有人房子才值钱，没人房子自然不值钱，对吧？这个是很简单的道理。

所以在这个情况下，需求已经发生了重大变化，从人口数量角度看是这样，从人口结构角度来看也是这样。人口年龄结构已经出现了重大变化，就是说老龄化已经出现而且在加速。你看，从去年开始，中国就进入一个退休高峰。为什么呢？因为1962年中国进入生育高峰，60年之后进入退休高峰，每年退休的人口大概在2500万以上，甚至更多。我看到1962年以后，有的年份人口出生高达2900多万人，那么你想想，意味着从去年开始，中国每年退休的人口就在2500万以上，甚至高的时候高达2900万人。那么你再减去每年死亡的人口数大概1100万左右，那意味着每年老龄人口要增长1400多万人，差不多恰好是中国目前总人口的1%。你想想每年老龄化程度加快1个百分点。这是非常大的一个问题。而且老年人是不需要再买房子的，因为买房子是年轻人（的需求）。所以，老龄化这个问题出来了。

另外一个问题是人口出生数越来越少。你想今年大概预计会出生800万（人）左右，去年出生大概950万（人）左右，那么这样继续下去，对住房的需求也会大幅度下降。那么你想想，最后当我们的下一代出来的时候，走上工作岗位的时候，从我们身上要继承多少套房子？或者从他的长辈手里——爷爷、父母手里继承几套房子？所以这个供求关系已经发生了非常明显的变化，这个是我认为是它——我以前说的，房地产供求关系发生重大变化的表现。

中国网：那您刚才也提到了，房地产市场一直是我国经济的支柱产业，新形势对宏观经济将会产生怎样的影响？是否会进一步拖累经济，甚至因为房价泡沫的破灭以及一些开发商不断大规模地倒闭而对经济造成重击呢？

苏剑：这个可能性是存在的。因为这个房地产行业目前还是中国的支柱行业，到现在为止，应该说我们还找不到一个行业可以替代它，所以它对中国经济影响非常大。当这个房地产业开始走向下坡路的时候，它对总需求的拉动作用就会下降，一方面人口在减少，另一方面人口老龄化还有少子化，这三个因素共同作用就导致需求会减少。那减少之后，房地产业就开始走下坡路。它在中国GDP中的作用非常大，而现在我们又找不到一个行业能替代它，所以很显然它会对中国经济造成拖累，增速下滑那是一个非常可能出现的一个问题。所以，现在要想让中国经济平稳增长的话，从需求一边看，应该迅速找到一个能够替代它的行业。房地产行业的下行那是不可避免的，人口趋势就决定了这个。你想把它挽回已经很难了，只能想办法在保证它下行的时候不要太快，然后赶紧找别的行业来替代它。

中国网：这次的政治局会议也提出了适时调整优化房地产政策，那么您怎么看待现在的房地产政策？它有哪些不足或者跟不上形势变化的地方？

苏剑：主要是对房地产行业的限制措施，包括各个城市的限购和限贷，这主要是对开发商的；当然也对居民户、买房子的人，也有这种贷款上的限制，包括首付比例，包括利率，这些都构成了一些限制。那么，这些在以前是合适的，因为以前人口还在增长，经济也在增长，所以房地产需求相对来说比较大，当时中国出现了房价上涨过快的情况，当然最终也导致目前的房价泡沫。

问题是现在就出现问题了，房价泡沫已经这么高了，本身不合理，它确实需要降下来，但是如果降得太快，那对中国经济的打击将是毁灭性的。所以，现在我们应该采取一些措施，让房价下降的速度稍微慢一点，慢慢地让人们去消化吸收这些不利的影响，所以在房地产政策方面要做一些优化调整。

当然，在下降的过程中，并不是说老百姓的需求就得到了非常完美的满足，有些方面的需求其实并未得到非常好的满足。比如说人口还在流动，虽然人口稳定了，但是人口还在从农村、从小城市向大城市流动。这样导致房地产方面的需求的结构发生变化。那么在这样的情况下，你在一些中心城市就可以放松限制措施，然后让这些城市的房地产能够进一步地发展。这也是对中国房地产一个拉动作用。

然后就是一些保障房，这也是一个有前途的领域。因为毕竟房子是作为人们的必需生活品之一，在我们的生活中占有非常重要的地位。有些人收入比较低，尤其是刚刚毕业的大学生，他到这个新城市去打工的时候肯定面临这样的问题。所以，保障房也确实是一个需要解决的民生问题。这是另外一个方面。

还有就是城中村的改造，城中村当年建的时候其实也就是没有任何规划，它就是随意建的。而且建的时候，他们对安全标准、质量标准等等考虑得不太周全，那么这样的话就会出现一些问题。在这方面，我们也确实需要进行一些完善和改造。那么这些都是房地产行业目前能够给我们提供一点扩大需求机会的一些领域，这些也确实是应该解决的问题。所以，虽然房地产市场也在下行，但并不是说没有机会。

中国网：人们也都期待着中央能够出台一些松绑或者救楼市的政策，那么您认为中国现在楼市政策“工具箱”里还有多少行之有效的工具？

苏剑：目前，首先我们应当承认，房地产行业的下行，这是个大趋势，这是谁都改变不了的。在这个情况下，我们应该想方设法让房地产行业下行得慢一点，这是目前政策调控的目标。工具箱里面主要是金融工具和一些行政工具。金融工具方面一个是放松对它的贷款的限制，包括对企业和对居民户贷款的限制，然后是放松首付的比例，然后就是降低利息率这些方面。

行政性措施，那就是放开居民户能够购买住房的套数的限制以及地域限制，包括对他身份的限制，比如说北京每户可以买两套房子，以后可以慢慢考虑放开。当然，你可以放开，让外地人也可以到北京来买房子。一个是身份，主要是不会因为你的户口在哪里就只能在那个地方买房子，这是现在要取消的。浙江不是已经在全省范围内开始放开户口了嘛，那户口一放开，跟它相关的一些住房购买的限制措施自然也就失效了。然后就是每户能够购买的数量，也可以慢慢放开。

中国网：房揭贷款，贷款的一些措施也可以慢慢地放开？

苏剑：是。

中国网：这次会议也强调了要加大保障性住房建设和盘活改造闲置房产，也就是说政策方向更多的从需求端刺激逐步地转向供给侧改革。那么下一步又该如何推进？

苏剑：首先我们谈这个保障房问题。保障房问题实际上是所有国家都面临的一个问题，因为刚才我们说了，房子是我们的生活必需品，并不是所有的人都能买得起房子。在这种情况下，作为一个生活的必需品，社会应该给他一点最基本的保障。所以，保障房是现在社会都必须做的一件民生措施。问题是中国到现在为止，应该说保障房这块做得不太到位。以前做过一些保障房，但实际上最后都发现，当时那些保障房都不是保障房，比如两限房，比如刚开始那个经济适用房，后来发现保障不了低收入者。所以，现在就说是重启了保障房，就要把保障房的性质和它的特点要搞清楚，对低收入者实实在在地提供那种保障房。这是一个领域。

保障房其实按照我的理解，它一个是只能租不能买，就是保证你有房住，租房的租金可以低一点，你可以长期租下去，这个没问题。一旦你买了房子就该把它退出来。这是保障房的意思。而且保障房的条件不能太好，保障房条件太好的话，一方面到不了需要的人手里，另一方面对那些靠自己的能力解决自己住房问题的人来说不公平。

中国网：面积也不能太大。

苏剑：对，不公平。所以，这就是保障房。应该说目前各大城市在这方面都做得还不足，所以都需要补充。这是可以扩大需求的一个方面。

至于那个闲置房，确实有一些，那么这个闲置房到底该怎么盘活，这是目前我们都在想的一个问题。因为闲置房关键是它在谁手里？有没有卖出去？为什么闲置？一套房子可能有一套房子的特点，一个小区、一个城市可能都有它的特点。所以，这个要怎么盘活，可能还真的要因城施策。

中国网：今年4月以来直到7月24日的政治局会议一再提出要积极推进超大特大城市的城中村改造。有舆论认为，这是我国下一阶段房地产市场的重点，也有人认为，城中村的居民可能属于低收入群体，买房的能力有限，很难对当前的房地产市场低迷的情况产生多大的影响。您是怎么看待这个问题的？

苏剑：这是一个应该说非常敏感的问题，因为现在据说在城中村中居住的人数还不少，规模还挺大。在人群规模比较大的情况下，这个问题我觉得国家要慎重。因为它这个人群（规模）比较大，而且房子是人必须有的一个消费品，必须有地方住，对吧？那么这个情况下，城中村，应当承认它解决了相当一部分人的居住问题，它有它的贡献，这个我们得承认。当然，这里面它可能造成一些规划方面的一些困难、安全方面的困难，还有交通等等方面的困难，这个问题是存在的。所以我们要解决城中村的问题的话，关键看你是一个什么思路。有的人想的是把城中村的房子推倒重建，那么这个成本可能太大。我觉得几个办法就是：想方设法把它缺的那些特点给它完善就行了，比如说安全方面要解决好就行了。像那些电路的改造，我给你搞好，本来好多城中村电线乱拉，我现在给你改好不就完了吗？电线乱拉的结果会导致火灾，而且不好看，我给你改好不就完了嘛？其他安全方面的危险，我给你解决了就行了。你交通有问题，我可以通过交通设施的改善，包括道路的改善，包括道路使用情况的改善，比如单行线这些东西的设置，我给你解决了就行了。当然，城中村的人居住密度比较大，所以他收入增加，他慢慢地自己就受不了，自己受不了慢慢就会扩大自己的方便性，要么离开它，要么干脆多租一点房子，慢慢就改善了。这要靠经济发展来解决问题，而不是说是直接就………

中国网：一下子一刀切？

苏剑：一刀切地解决问题了。我们看到，前段时间，深圳不是曾经想解决这个问题吗？它实际上是统租，就是把那些城中村房子全部租过来，经过完善，然后再租出去。就是由政府出面来把房子从业主手里租过来，自己搞好，然后自己把房子租给那些租户。那么这个现在很显然它做不下去，已经叫停了。也就是这块涉及的问题比较大，尤其涉及大量居民的时候，一定要慎重。

中国网：大家都知道近些年来房价飙涨，房子保值或赚钱的工具，具有了更多的金融属性。而对于普通老百姓来说，自然十分关心房价的涨跌，没有房或者房子不够住的人自然就希望房价多跌一点，自己能够买得起；而有房子的人呢，就希望房子能够涨起来，使手中的资产不会缩水。那么在新形势下，买房还是不买，普通人应该怎样取舍？我们想听听您的建议。

苏剑：这个问题很复杂，应该说事先谈这个问题都有点赌的那个特点，因为投资嘛，有风险，谁都不敢说自己就预先判断得非常准确，我们都不是神仙。

我个人的判断是什么呢？首先，我们要看这个长期趋势。长期趋势的话，房价最终决定于人口。我刚才说了三个方面的人口因素：一个是人口总数，一个是老龄化，一个是少子化，这三个因素其实就决定了中国房价中长期走势是下行的。而且现在房价泡沫这么大，就是刚才说的房价收入比高达四五十，在一些小城市可能低一点，这么大，这是不可持续的。这是一个方面。

那么长期趋势就基本上这样定了，但并不是说全国所有那么多城市都这样。一个特点是什么呢？一个特点是人口越减少，它就越集聚，就是随着人口减少就会向大城市集聚。所以，结果就是那些中小城市人口会流出，会向那些区域性的大城市或者一线城市集聚，这是一个趋势。

那么中国接下来城镇化的特点是什么呢？其实在我看来叫都市化，就是人们都往大都市去迁徙、集中，农民城镇化的话，直接绕过那些中小城市，直接往大城市去，小城市的人也开始往大城市去，因为人口要集中，它市场规模就越大，好多行业就能发展起来。比如说，如果你在一个小山村里开个理发店，那你活不下去；但你在小城市里开个理发店你能活下去，到了大城市你可以开个连锁店。人口集聚了，它的市场规模就扩大了。所以，结果就是人口越减少就越集聚，人们自动就往大城市里集聚。

那集聚的结果就是，我个人看，中国未来可能会形成50个左右的大城市，这些城市大概会承载8到9个亿的人口，每个城市大概就是一两千万人口，这么一个大城市，当然包括旁边的卫星城，以中心城市为核心形成一些城市群，这样的。另外那些人口，它可能会散布在全国各地形成若干个小城镇，这个小城镇为啥服务呢？一个是农业，因为农业遍布全国，不可能人在北京，去陕西务农，这不可能，所以，它必须由无数个小城镇来服务农业。另外，小城镇还有一些是历史文化名城或者是自然景色比较好，它是有旅游特点的小城镇。所以，最后结果是，中国接下来人口分布两极分化，一极就是小城镇，一极是大都市，中间一些地级市可能未来就会面临非常大的问题，房价可能也保不住。

中国网：没有人住了。

苏剑：对，所以要投资的话，可能就会向一些地区性的大城市，往这个方向去走。这是第二个趋势，人口上的趋势。

另外第三个方面的影响因素，其实是淡水的供应。很多人很不注意这个事儿，其实不管是人们生活也罢，工业生产也罢，服务业生产也罢，它都需要淡水，所以淡水的供应就成为限制一个城市发展空间的非常重要的因素。比如你在西部地区，你要想搞一个大城市出来，那很难，淡水供应不足。北京呢，要不是南水北调，北京也养活不了这么多人。但是全国就只有一个北京，不可能每个城市都给你搞个南水北调去。所以，就是要考虑淡水供应。最终结果就是：大江大河的中下游地区，尤其入海口附近，那就是它们的发展空间就比较大。这是第三个方面的因素。

第四个方面的因素，当然就是各个城市的营商环境，营商环境好的地方，能吸引更多的人去工作，去生活，然后它的房价就有支撑，否则就没有。所以，你说接下来买房去哪儿买，我的思路就是这样。

小城镇没戏，小城镇住不了多少人，所以房价涨不上去，只是人能在那儿住下去，能够为一些行业服务。要投资的话还是要去大城市。

中国网：不管怎么样，希望我们将来都能够有房子住，并且尽可能住得舒适。

苏剑：对。

中国网：感谢苏剑老师为我们带来精彩观点。