近日，中国人民银行、国家金融监督管理总局决定调整优化差别化住房信贷政策。此次调整优化的重点是：统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

截至记者发稿时，该新政在广州的实施细则尚未落地，而新政之前，广州执行的是首套住房首付三成的政策。但让人奇怪的是，早在新政出台之前，广州某些楼盘就已经提供了低于三成的首付方案：“补贴35万元”“直接扣除总房价的20%”“首付5万元即可‘上车’”……某些开发商为促成交易已经将购房首付款的标准尽可能“放低”，甚至出现了“零首付”“负首付”的项目，以高于房屋总价的贷款金额，宣称可以倒赚开发商和银行一笔钱。但事实上，这样的低首付套路可能最终导致购房成本增多，甚至涉及违法违规，导致房屋无法真正到手。

销售人员称：首付5万元，就能领走一套房

首付款是购房的重要门槛，在业内常有这样的说法，凑够了首付款购房者就可以“上车”，通过银行申请贷款以后，即可办理房屋的一系列过户手续。然而，在总价较高的情况下，即便是首套房三成的首付，对很多购房者而言仍是一笔不小的开支。

近日就有购房者向记者反映，广州市北部某个楼盘对外宣称“首付5万元即可购房”，记者走访了解到，该楼盘“首付5万元”的房源是该楼盘建筑面积约62平方米的两房一厅户型，总价约125万元。按照正常的购房手续，首套购房者应该付三成首付约37.5万元，为何只需5万元即可到手？

现场销售人员告诉记者：“因为这种小户型的新房在市区很难找到了，而且又是面向刚需客户，结合客户实际的预算，开发商会补贴35万元。”随后记者又了解到，这“35万元补贴”并不是直接给予购房者，而是开发商通过抬高银行贷款金额，使得购房者“首付”支出减少。“开发商会将这套房源的网签金额提高至约160万元，这样你就可以拿在银行贷款的160万元来购房。在实际交易时，我们按照‘原价’125万元出售，相当于开发商直接补贴了35万元。我们的规定是交5万元当‘首付’即可走流程。”销售人员表示。当记者进一步询问这5万元的“首付”会进入什么账户后，该销售人员直言“相当于定金”。

无独有偶，在同区的一个楼盘里，现场销售人员称：“开发商会补贴总房价的20%。”记者了解到，该楼盘“补贴”的方式与上述楼盘相似，都是通过抬高银行贷款金额赚取价差。该销售人员向记者算了一笔账：“一套建筑面积约101平方米的房源，原价约282万元，优惠价约257万元，首付三成约78万元，补贴总房价的20%约51.4万元。”当记者询问如何获得“补贴”时，销售人员称会通过“购物卡”的形式发放，“有专业的第三方公司会回收购物卡，因为有折损，51.4万元最终到手只有48.3万元，扣除这些‘补贴’，首付就只需要不到30万元。”

中介放话：提高评估价，做流水“有办法”

在二手房市场上，业主挂牌售价和银行评估价之间的价差也被一些房产中介作为吸引购房者的手段。大学毕业四年的陈先生有结婚的打算，因为预算有限，他想到广州市区周边的佛山市南海区寻觅房源。

“我们尽可能想要配套齐全、环境舒适的小区房，但就算在佛山，这种房源的价格也有些超出我们的预算。”陈先生表示。带他看房的房产中介为陈先生制定了“方案”，“业主的挂牌价是一方面，银行贷款又是另一方面。”房产中介表示，“代理机构可以将这个房子的评估价拉高，通过在银行获取足够的贷款购房，可以做到‘低首付’甚至‘零首付’。”当陈先生表示，自己的流水可能达不到银行放贷要求时，房产中介称“有办法”。

律师提醒：月供增多，风险不少

众所周知，目前全国各地首套房首付款最低比例一般是总价的两成或三成。“低首付”“零首付”是怎么做到的呢？

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，开发商主要是以做高购房合同中房屋的价格，让合同价格高于实际交易价格，或者以提供垫付资金等方式使购房人获得的银行贷款金额高于房屋实际交易金额（又称“高评高贷”），从而实现所谓的“低首付”甚至“负首付”。

王玉臣表示，为了取得购房人对“负首付”可行性的信任以及通过银行的贷款审批，一般开发商会与购房人签订两份合同，包含真实价格的合同以及包含做高价格的合同。银行一般只会对以自有资金付首付款的购房人发放贷款，开发商则有可能联合购房人、垫资机构等向银行提供虚假的支付首付款的证明等其他材料。

“不论是‘零首付’还是‘负首付’，该付的钱终究是要付的，这种操作模式会导致房贷月供提高，房贷期限拉长。而且这种行为本身涉嫌违法违规，存在被监管部门处罚的可能性。若签订的购房合同、贷款合同被解除或者认定无效，购房者不仅会面临开发商有权不交付认购房屋，不能取得认购房屋所有权的风险，还会面临银行要求提前偿还全部贷款的风险。” 王玉臣说。

据了解，面对“低首付”相关的违规操作，已有行业相关方发布明确的提示。5月20日，惠州市惠阳区住房和城乡建设局印发了《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》，为强化房地产市场监管，规范销售行为，维护购房人的合法权益，严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。

5月26日，深圳市房地产中介协会《关于禁止参与、协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为的郑重提示》表示，“买房负首付”已违反国家相关金融信贷政策，协会要求各房地产中介机构、从业人员严格内部相应业务管理，并应由即日起开展自查自纠工作，禁止以任何形式参与、协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。

“认房不认贷”、首付比例及利率下调，均将减轻购房压力

近日，为更好满足刚性和改善性住房需求，“认房不认贷”政策已在广州、深圳、中山、武汉等地相继落地，明确居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

“认房不认贷”政策重新调整了“首套房”的判定标准。以广州为例，无论是曾经购过房、贷过款还是在外地有房贷未还清，只要在广州名下无房，均可以享受首套房的最低三成的首付比例以及首套房房贷利率的优惠，大大降低了市民购房的前期成本。

“按照今年1-7月广州一手住宅套均总价大约410万元、二手住宅套均总价大约320万元计算，新政执行后，曾有过贷款记录的购房者若购置首套房，可以少付一成首付即三四十万元。按照贷款100万元30年商业贷款计算，目前首套房利率是4.2%，而二套房利率是4.8%，如果按照首套执行，每月可节省357元的月供。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示。

总价更高的房屋，新政对首付款的“减负”效果更加明显。位于广州市越秀区东风东板块的中原地产环市东二分行负责人廖锦春向记者表示：“在总价动辄上千万元的中心城区里，外地有未还清房贷的客户到广州购房，首付从原本七成直接降到三成，数目不小，因此新政的利好是显而易见的，就算是其他类型的购房者，能降低一成首付，也能减少很多预算。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示， “认房不用认贷”释放了换房需求，从而带动刚需入市，促进房地产行业良性循环。同时，新政也释放出因人口流动而产生的需求，外地人和新市民在广州无房的，也可以享受首套房的优惠，这部分人在上一轮楼市回升期时可能买不起房，现在，他们的积累足够可以买房了。

8月31日出台的新政，有望扩大这一优惠。中国人民银行、国家金融监督管理总局公布的调整优化差别化住房信贷政策规定：不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%；将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点；首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

新政同时规定，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。而广州具体的实施细则截至记者发稿时未出台，但无论如何，这至少给广州楼市有了更多的政策空间和想象。