【案情简介】

渝中区某社区某楼栋楼龄较大且产权复杂，楼栋房屋最大产权为某公有房屋管理单位（以下简称房屋管理单位），部分房屋为私人所有。2023年7月15日王某租赁了该楼栋的一间房屋（该间房屋产权为私有）进行经营活动并对房屋进行了装修，为经营效果更好，王某对该房屋相邻的露台（该露台为楼栋公有）也进行了铺设地砖等美化，但未对露台进行防水处理。施工后楼下居民多家住户屋顶出现漏水，对生活产生了严重影响，为此楼下居民多次要求王某对屋顶进行防漏处理，但王某认为其在施工前楼下居民屋顶已存在漏水，因此漏水问题并不是他对房屋装修造成的，对此次房屋漏水他不应承担全部责任，应由大楼最大产权方房屋管理单位和出租房屋的产权人承担。

【调解过程】

因漏水严重，楼下居民多次向社区反应情况，要求居委会出面协调解决此事，居委会工作人员多次上门与三方协商，但因房屋管理单位、王某、出租方都不愿意承担维修费用且各方分歧过大，三次都未能解决。2023年9月13日居委会组织召开调解会议，邀请社区法律顾问、重庆依斯特律师事务所执业律师方勇和派出所的工作人员参与调解，同时居民代表两人以及社区居委会工作人员参加会议。

据了解，该楼栋部分房屋漏水长期存在但不严重，但在王某对承租房屋及露台进行施工后漏水面积扩大涉及多家住户漏水。调解会上，王某承认自己施工装修对房屋的漏水负有一定责任，但认为自已的责任较小，楼栋房屋的产权大部分属于房屋管理单位，房屋管理单位应承担大部分维修责任，自己和出租方产权人只承担小部分责任。

在调解过程中三方对责任的划分依然存在分歧，面对分歧社区法律顾问查阅了相关法律并进行释明。该幢房屋楼龄较大，同时产权方复杂，有公房有私房，具体造成房屋漏水的责任的划分有一定的难度，根据《民法典》第二百八十四条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，房屋管理单位为该栋楼房最大的产权人，应承担大部分维修义务和维修费用。根据《民法典》第七百一十二条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外”出租方作为私房产权方对自有产权部分房屋也应尽到维修义务也应当承担相应责任。根据《民法典》第一千一百六十五条“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”此次房屋漏水王某在装修过程中没有尽到注意义务破坏了小部分房屋的防水层致使房屋漏水应承担该房屋漏水部分责任。

最后三方从造成此次房屋漏水的原因及过错责任大小出发，对于已过保修期的房屋，根据实际情况以及相关法律规定，根据《民法典》第二百八十八条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。”和第二百八十九条“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯处理”等关于处理相邻关系的规定，秉承互谅互让邻里和睦相处的精神，对维修费用的分担达成基本一致。

【调解结果】

在几方的共同努力下，在社区法律顾问和派出所民警的见证下，三方对此次维修费用达成了如下意见：1、本次维修费用经专业机构评估大概需要两万元，由房屋管理单位承担一万五，王某承担三千，出租方承担两千；2、维修费用统一汇入居委会账户由居委会下属的物业中心统一安排此次维修事宜。

【案例点评】

随着我国社会城市化进程加速，物业纠纷在矛盾纠纷中占比日益增长。渝中区作为渝中母城，部分老旧小区房屋老化漏水、下水道堵塞等问题时常引发物业纠纷，此类矛盾纠纷因无大修基金等资金来源、产权复杂等导致化解困难。

在此次调解过程中面对房屋产权情况复杂，有公房有私房，具体造成房屋漏水的责任的划分有一定的难度，经过社区法律顾问律师释明产权责任、使用责任等相关法律规定及时明确法律责任和义务，同时充分考虑了该栋房屋漏水对居民的生活造成严重影响，引导各方互谅互让从化解矛盾出发，最后达成共识，让调解的法律效果和社会效果实现统一。