近期，多家险企加码布局不动产，涉及商业办公不动产、产业园区不动产和自用型养老社区不动产项目。中国保险行业协会官网披露的信息显示，2023年以来，建信人寿、平安人寿、泰康人寿、友邦人寿、太保人寿等多次披露大额不动产投资情况，累计金额达上百亿元。

专家认为，未来保险资金将会更多配置不动产，一方面有利于维护不动产市场的稳定，降低不动产市场波动产生的连锁反应；另一方面有利于改善保险资金资产负债不匹配问题，降低保险资金投资收益率波动。

加码布局优质资产

从资产类型来看，这一轮保险资金投资主要聚焦投资性不动产，即办公、工业物流、产业园区、租赁住房以及消费基础设施等能够为投资人提供长期稳定现金回报的资产业态。中国人寿集团旗下国寿投资公司不动产投资有关负责人表示，尽管前述部分业态有所承压，但基于长周期视角，投资性不动产具备优秀的长期回报水平、稳定的期间经营现金流，可有效改善整体资产组合的风险回报特性。

“国外保险公司不动产配置比例一般保持在10%左右，目前国内保险公司对商业不动产等实物资产的配置比例相对较低。我公司在商业不动产的实物资产配置上，股权、物权总计不超过4%。”中国人寿保险股份公司副总裁刘晖在2023年中期业绩发布会上表示。

中国平安首席运营官付欣同样在其2023年中期业绩发布会上表示，在其保险投资组合中，不动产占比为4.5%，“在所有不动产投资中，物权类资产接近76%，这类资产总体非常优质，能够贡献稳定的租金收入，抵御通胀、实现保值增值”。

“过去，保险公司投资不动产更多是自用和追求升值，现在更多是为了长期持有，寻求稳定的租金收益率和波动率较小的价格。”中央财经大学中国精算科技实验室主任陈辉表示，保险资金平均久期超过10年，与不动产的属性天然匹配。

放缓房企股权投资

与近期险资加码投资不动产项目形成对比的是，险资同时密集减持上市房企股票。2023年11月份，中国平安发布澄清公告称，未持有碧桂园股份。保利发展发布公告称，公司股东泰康人寿减持股份约8177万股，减持金额约11.8亿元。

险资为何频频减持地产股？国寿投资公司有关负责人分析，随着近年来房地产行业资金监管整体从严从紧，在房地产去金融化过程中，房企普遍出现了现金流紧张、偿债压力加大等情况，部分企业陆续出现信用违约，使得保险资金对房企的股权投资放缓或暂停。

业内人士认为，投资性不动产市场具有一定的周期性，保险资金仍然会持续关注并寻找符合要求的投资标的，加大对不动产资产的配置力度。

对接实体经济融资需求

当前，依据国家发展战略、政策调整方向和所处市场环境，保险资金在不动产领域的配置出现了一些新的趋势和机遇。

在投资方向上，险资密切关注科技创新、产业升级和消费提升背景下的不动产增量投资机会。国寿投资公司有关负责人表示，主要关注包含5G、大数据、人工智能等新兴产业在内的新型基础设施建设，服务于转型升级的科技园区研发办公设施和厂房园区类资产，持续受益于消费升级、食品安全和人口老龄化的冷链物流、生物医药产业园，以及关乎国计民生的租赁住房、城市更新等。

在投资方式上，险资更加关注存量资产盘活以及资产证券化带来的新机遇。2023年10月，深交所公告同意中国人寿资产管理有限公司、太平洋资产管理有限责任公司等5家保险资产管理公司试点开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务。对外经济贸易大学保险学院副院长谢远涛指出：“不动产投资的流动性相对较差，保险公司面临各种偿付能力监管。未来可以考虑扩大基础设施REITs这种配置资产方式，流动性较高、收益相对稳定、安全性较强。”

业内人士表示，险资将会更加关注公募REITs全产业链的投资策略，一方面积极探索公募REITs上游配置机会，战略布局符合公募REITs上市要求和政策鼓励方向的Pre-REITs资产；另一方面发挥与原始权益人的长期合作关系和对底层资产的专业判断能力，参与基础资产优质、估值合理的核心资产的战略配售。

随着债权类、股权类、组合类、资产证券化类和基金类的系列保险资产管理产品体系持续创新，保险资金负债端收益、风险、久期、流动性等多元需求得到更好满足。

“直接投资不动产可以避开房地产公司存在的问题，但同时需关注不同投资方式的风险。”陈辉提示，直接投资不动产看好的是租金收益率和未来升值空间，持有时间一般都较长，保险公司要做好资产负债匹配，避免出现现金流风险；通过债券等方式间接投资不动产，要关注可能存在的违约风险。