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华龙网 董进
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华龙网讯（首席记者 董进）新年伊始，重庆房地产市场便迎来“好消息”。
记者从重庆市住房和城乡建设委员会、重庆市财政局获悉，1月24日，重庆接连发布《重庆市人民政府关于修改〈重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法〉和〈重庆市个人住房房产税征收管理实施细则〉的决定》和《重庆市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》等重磅政策。
政策中都有哪些重点，又将给重庆市民和房地产市场带来怎样的变化？记者采访相关部门负责人，对两条政策进行深度解读。
重点一：房产税应缴税额7折
修改前：应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。
独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。
修改后：自2024年1月1日起，将我市个人住房房产税应税住房的计税依据由“房产交易价”调整为“房产交易价的70%”；
应纳税额的计算公式调整为：应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×70%×税率（其中：应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积）。
案例1：重庆市民王某持有2018年在两江新区购买的家庭首套应税独栋商品住宅，当年已办理不动产权证，建筑面积200平方米，交易价320万元，原税率0.5%。政策调整前后王某应缴纳该房的个人住房房产税如下：
政策调整后2024年应纳税额：
=（200-180）×（3200000÷200）×70%×0.5%=1120元
政策调整前2023年应纳税额：
=（200-100）×（3200000÷200）×0.5%=8000元
案例2：重庆市民李某持有2017年在渝北区购买的家庭首套应税高档住房，当年已办理不动产权证，建筑面积190平方米，交易价285万元，原税率0.5%。政策调整前后李某应缴纳该房的个人住房房产税如下：
政策调整后2024年应纳税额：
=（190-180）×（2850000÷190）×70%×0.5%=525元
政策调整前2023年应纳税额：
=（190-100）×（2850000÷190）×0.5%=6750元
重点二：三档税率统一为一档
修改前：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。
修改后：将不同交易价格区间独栋商品住宅和高档住房对应执行的0.5%、1%、1.2%三档税率，调整为统一的0.5%一档税率。
案例1：在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的赵某持有2022年在南岸区购买的应税普通住房，当年办理不动产权证，建筑面积90平方米，交易价108万元；该房是赵某在重庆持有的第二套普通住房（自2023年10月起，赵某在重庆持有的首套普通住房不再缴纳个人住房房产税）。政策调整前后赵某应缴纳第二套普通住房的个人住房房产税如下：
政策调整后2024年应纳税额：
=（90-0）×（1080000÷90）×70%×0.5%=3780元
政策调整前2023年应纳税额：
=（90-0）×（1080000÷90）×0.5%=5400元
重点三：家庭免税面积调整为180平方米
修改前：纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。
修改后：将试点以来新购独栋商品住宅、高档住房的家庭免税面积由100平方米调整为180平方米。
案例1：重庆市民张某持有2017年在九龙坡区购买的家庭首套应税独栋商品住宅，当年已办理不动产权证，建筑面积170平方米，交易价323万元，原税率0.5%。政策调整前后张某应缴纳该房的个人住房房产税如下：
政策调整后2024年应纳税额=0元
政策调整前2023年应纳税额：
=（170-100）×（3230000÷170）×0.5%=6650元
案例2：重庆市民刘某持有2017年在渝中区购买的家庭首套应税高档住房，当年已办理不动产权证，建筑面积160平方米，交易价240万元，原税率0.5%。政策调整前后刘某应缴纳该房的个人住房房产税如下：
政策调整后2024年应纳税额=0元
政策调整前2023年应纳税额：
=（160-100）×（2400000÷160）×0.5%=4500元
重点四：中心城区推出“换新购”服务
政策原文：开展“换新购”服务，组织房地产企业提供商品住房“放心买”、中介机构提供二手住房“优先卖”交易服务，支持“以小换大”“以旧换新”。
政策解读：在“换新购”服务模式中，购房者与开发企业签订新建商品住房“放心买”认购协议，同时与经纪机构签署二手房“优先卖”协议。
在新建商品住房“放心买”认购协议、二手房“优先卖”协议中，约定30-90天时间周期内，开发企业为购房者锁定意向房源，经纪机构通过“优先卖”服务，缩短二手房售出周期。
若二手房在约定时间内售出，则购房者按约定流程办理新建商品住房购买手续；若二手房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还新建商品住房认购金，购房者无需承担违约风险。
案例1：市民王某准备新购一套住房，但需要先卖掉现有一套住房。王某与房地产企业签订“放心买”认购协议，先支付了定金，并与经纪机构签署二手房“优先卖”协议。
在约定周期内，王某现有住房没有售出，那么房地产企业应退还王某定金。
重点五：延续实施退税优惠
政策原文：2022年10月1日至2025年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税按国家相关规定予以退税优惠。
政策解读：自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在我市重新购买住房（新购住房为新房的，购买住房时间以住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案时间为准；
新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房契税完税时间或不动产权证载明的登记时间为准）的纳税人（出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一），对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
案例1：市民王先生在2023年10月1日以150万元的价格出售了住房一套（100%产权），又于2024年1月10日在同一城市以200万元的价格新购买了住房一套（100%产权），假定王先生同时满足享受换购住房个人所得税政策的其他条件，则王先生可申请全额退还出售150万元房屋所缴纳的个人所得税。
案例2：若李先生在2023年10月20日以150万元的价格出售了住房一套（100%产权），又于2024年1月15日在同一城市以100万元的价格新购买了住房一套（100%产权），假定李先生同时满足享受换购住房个人所得税政策的其他条件，则李先生可申请退税金额为：（100万元/150万元）×出售150万元房屋所缴纳的个人所得税税额。
符合政策享受条件的纳税人应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，并提供以下资料：纳税人身份证件、《居民换购住房个人所得税退税申请表》、现住房的房屋交易合同、新购住房证明资料（新购二手住房的，提供房屋交易合同、不动产权证书及复印件；新购新房的，提供经住房城乡建设部门备案（网签）的房屋交易合同及复印件）。
重点六：优化多子女家庭住房套数认定标准
政策原文：对符合国家生育政策的多子女家庭（二孩及以上）在重庆市中心城区新购的第二套住房享受首套房商业贷款政策。
政策解读：对符合国家生育政策的多子女家庭（二孩及以上），在我市中心城区新购的第二套住房认定为首套，享受首套房商业贷款政策。多子女家庭提供家庭户口证明、房屋查询结果等资料，向重庆市房地产交易事务中心所属辖区分中心申请出具家庭住房套数认定证明，再向商业银行申请商业性个人住房贷款。
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