“交付兑现”依然是房地产行业信心来源

楼盘不能如期交付、挪用预售款、无法兑现学位承诺……买房，被许多消费者视为“挑战”。中国消费者协会发布的《2023年全国消协组织受理投诉情况分析》显示，2023年商品大类投诉中，房屋及建材类投诉量居第七位，为31351件，投诉比重为2.36%，与2022年相比投诉比下降0.72个百分点。跨越2023年的交付大年，2024年仍然是“保交楼”重要节点，房企的兑现力成为购房消费者的决策重点，为此，广东已创新建立房地产融资“白名单”机制，倒逼项目合规化、融资正常化，助力当前房企融资修复以及交付兑现。

消费痛点

延迟交房，违规收存、使用预售款

近年不少房企出现资金紧张，楼盘延期交付成为住房消费的一大痛点。不少购房者买了预售的新房后，开发商一再逾期交付，购房者不仅收不到任何逾期赔偿，还迟迟不能住进自己的新房，且需额外支付房租，损失惨重。更无奈的是，部分业主更发现开发商违规收存、使用预售款，交付遥遥无期。

此外，违规收存、使用预售款等情况严重影响着购房者的置业信心。根据广州住建局官网近期的行政处罚公告，逸和商务中心因违规收存商品房预售款而受罚，广州嘉泰富投资有限公司被注销房地产开发资质；世茂天越的项目公司——广州世茂新纪元置业有限公司因违规收存、使用商品房预售款，被处以违法使用款项20%的罚款，处罚220.68万元。

教育资源不兑现，宣传内容与楼盘实际不符

在置业过程中，因开发商虚假宣传所引起的纠纷案件一直存在，部分开发商在销售商品房前对其项目产品、配套等进行宣传时，内容与楼盘实际不相符，比如学位配套情况、楼盘周边规划陷阱等。

不少购房者在置业时看重学区，会向开发商仔细了解项目教育配套情况。但部分开发商在宣传时把一些未确定的规划配套写入其中，教育资源没有得到兑现。例如位于黄埔的中鼎君和名城·珺合府，不少业主反映，项目营销宣传时承诺“是九年一贯制优质学校”，购房时销售人员特别强调“正在与六中谈合作建校事宜”，两年以来，配套的教育品牌仍然未兑现，更变成“九年优质教育”，不能保证直升。

新建的一手盘周边名校资源越来越丰富，不少项目以“名校旁”作招徕。不过，即使家门口就是名校，不等于业主子女拥有“优先入读”的权利。以白云TOD项目地铁·云庐为例，与广东实验中学永平校区为邻，对口小学符合学校报名范围，但业主子女需要面临8所小学不足3个班名额的竞争。

开发商所宣传的教育资源不兑现并非个案。业内人士提醒购买学区房时需警惕几个典型陷阱：楼盘声称毗邻“名校”，但实际项目不在学校招生范围内；符合条件的学生过多，并没有“优先入读权”；承诺引进“名校”，最终只是普通小学；学校未能如期交付，即使学校落成使用也没有每个年级都开班。

记者留意到，为规避虚假宣传，部分开发商在合同或者补充协议中可能会注明“涉案房屋交付标准最终以合同及补充协议约定为准，其他宣传内容均视为要约邀请，不作为交付标准；小区的教育配套设施最终以当地教育局公布文件为准”等文字进行规避。因此，购房者需留意补充协议中的各项教育配套条款，如交付后不能落实，此时业主有权以开发商存在欺诈或缔约过失为由主张赔偿。

行业趋势

广州已有163个项目进入融资“白名单”

当前购房者置业愈发理性，也更加看重房企品牌、产品力、交付力等，因此房企需要让业主“收到房”，并“收好房”，才能赢得购房者口碑。

2023年以来，在“保交楼”政策持续发力叠加监管部门加大对企业资金支持力度等因素影响下，全国房屋竣工表现持续改善，多家房企2023年新房交付规模超过2022年。2023年，房地产开发企业住宅竣工面积72433万平方米，同比增长17.2%。从结构来看，头部企业仍然是“保交楼”的主力。据中指院监测，全年交付超过10万套的房企有保利发展29.10万套；万科28.90万套；中海地产20万套；绿城中国18.8万套；龙湖14万套；新城控股14万套；金地集团11.3万套，TOP10房企的交付套数超过整体的一半。

尽管保交楼工作在2023年迎来可观的成效，但目前仍面临挑战，资金问题便是其中重要一环。从政策方向来看，今年以来各地房地产融资协调机制加速建立，实现融资“白名单”快速落地，以改善企业流动性。

而在上月广州市发布首批房地产融资协调机制项目清单后，3月8日，第二批项目“白名单”出炉。与第一批名单的47个项目相比，第二批“白名单”共包含116个项目，覆盖项目数量大幅增加。中指研究院市场研究总监陈文静指出，未来预计将有更多项目获得融资支持，项目资金逐渐落位，项目顺利交付有利于稳定购房者购买期房的预期，同时也有利于缓解企业资金压力。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，自上而下如此重视融资对接，将倒逼房企经营走向合规，重建银行和开发商之间的信任关系。

“逾期交付”已有司法案例，开发商需将首付还业主

如不幸遇到逾期交付的情形，消费者可以如何维权？近日有国内法院审结了三起“楼盘烂尾”案件，对于开发商如何承担“烂尾”责任，给出了司法答案。

由于开发商无法按时交付，购房人要求解除《商品房买卖合同》《商品房按揭借款合同》，针对此纠纷，江西省高安市人民法院审理认为，“根据合同约定，开发商在最后期限的90天内无法交房，购房人有权要求解除合同。解除合同后开发商应将原告交付的首付款返还给购房人，另外购房人向银行支付的银行按揭贷款应由开发商返还给原告，未支付部分由开发商向银行支付。”

声音

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：

项目进“白名单”，消费者权益有保障

现时不少新房纠纷，都是房地产的基础性制度不到位导致的，这些基础性制度包括开发制度、销售制度、交付制度等。如对违规的开发商需要进行诚信处罚，对往后融资、拿地等方面进行限制，基础性制度跟上来，才能提振消费者的信心。

李宇嘉认为，进入“白名单”的项目，对消费者来说更有保障。一方面证明项目是合法合规，手续完整；另一方面，行业管理部门会以量化的指标来批核贷款。例如银行要求是开发商出具具体的销售预期和销售方案，并且衡量销售预期可以大概率是实现的，才会给予贷款，这能更好地保证项目资金不被挪用，以及确保竣工交付。

易居研究院研究总监严跃进：

优化入学标准，购房者对学位心中有数

延期交房、违规挪用预售款等情况，是企业整体管理能力、把控能力不足的体现，导致资金运筹被动，没法精准交付给购房者；虚假宣传则有主观的诱导成分，如学位宣传恶意的欺骗，是房企很不负责的表现。对此，有两方面措施可以去做，包括资金的保障管理监督，以及教育部门对于入学政策、入学标准的明确和优化，真正让购房者对学位以及教育配套设施是否真实有更直观的理解。