【案情简介】

2023年12月6日，解放碑街道某单元501房屋卫生间下水道堵塞漏水到楼下，导致401房屋、沙发、棉被、衣服等财物不同程度受损。501房屋业主李某已出租房屋给张某，现张某为实际使用人。401业主王某对其损失进行了估算，在3000元左右。501业主李某坚持认为其已将房屋出租，不应承担责任，租客张某则认为其只是房屋使用人，不应承担楼下业主的损失。面对损失，401业主王某认为双方为楼上楼下的邻居，如果依靠 “打官司”维权成本太高，也会伤了双方的“和气”，但若自己不主张，因此生活受到的损害和影响将无法获得赔偿。王某遂向民生路社区人民调解委员会求助申请主持调解。社区及时组织双方调解，但仍然争执不下，调委会决定引入民生路社区法律顾问、重庆智渝律师事务所执业律师蔡余加入调解，及时化解邻里纠纷。

【调解过程】

接到邀请后，社区法律顾问律师（以下简称顾问律师）立即介入调解。顾问律师先向社区工作人员了解纠纷初步情况，并与当事人协商调解时间，经多方沟通定于2024年2月28日在社区办公室进行当面调解。

经了解，此次501房屋下水道堵塞导致漏水发生在2023年12月6日，时至今日已有2个多月，因401业主王某外出避寒过冬一直不在家，导致漏水问题一直未发现也未处理。2024年2月401业主王某回来后，多次找到张某沟通解决此事，但均无果。

在社区调解过程中，申请人王某作为401业主认为其损失在3000元左右，包含房屋被泡损墙面、棉被、大衣等；被申请人501业主李某认为其已将房屋出租给张某，应不承担相关责任，且这次下水道堵塞系租客使用不当导致，与房屋本身的问题无关。被申请人501租客张某认为其只是房屋使用人，不应承担楼下业主的损失，且王某长达2个月时间未发现漏水问题，有扩大损失之嫌。各方的争议焦点在于楼下业主的损失金额和各方的责任承担问题。

顾问律师在听取了各方意见后，根据纠纷情况结合相关法律规定，全面分析了各方的责任问题。根据《民法典》第二百九十六条：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害”、第一千一百八十四条：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算”，楼上楼下为相邻权引起的侵权责任纠纷。楼上租客张某是501房屋的实际使用人，下水道堵塞因其不当使用导致，是实际侵权人，应该承担楼下业主的实际损失。楼下401业主王某的损失属实为漏水导致，虽其2个月未归家，但不存在故意扩大损失的情况，不应当承担损失扩大的责任；现被泡发的大衣、棉被已丢弃，因漏水导致的损失金额没有经过鉴定存在确认困难的问题，顾问律师引导401业主王某从邻里情谊出发，将损失金额调整到2000元。随后顾问律师积极对501业主李某进行了劝说，虽然在此纠纷中其无需承担责任，但考虑到其作为房屋业主，房屋客观上存在老旧的情况，另外租客张某依靠打工为生且经济情况较为困难，最终李某愿意承担大部分损失，互助互谅圆满解决纠纷。

【调解结果】

经过社区法律顾问律师、社区工作人员的共同努力和见证，各方当事人于调解当日签订了《人民调解协议书》，501业主李某赔偿401业主王某经济损失1300元、501租户张某赔偿401业主王某经济损失500元，协议当场履行完毕，各方均承诺不再因此事发生任何纠葛，纠纷得到圆满解决。

【案例点评】

此次邻里漏水纠纷能够顺利调解得益于三个方面：一是当事人主动优先选择以调解的方式化解纠纷，为顺利化解奠定良好的基础；二是充分调动基层调解资源，引入专业律师的力量协同发力，依据法律法规明确划分责任，促成纠纷成功调解；三是巧用人民调解，积极劝解各方从实际和邻里情谊出发，照顾困难一方，发挥调解和谐友好人性化解决冲突的优势，心平气和合法解决纠纷。

顾问律师对处理类似漏水引发损失的邻里纠纷也给出了专业建议：首先肯定了当事人优先选择人民调解化解矛盾纠纷的方式。人民调解作为化解矛盾纠纷的“第一道防线”，具有灵活、便捷、公益、不伤“和气”的优势，群众可以就近寻找基层调解组织调解。其次，若调解不成，还可选择向法院起诉的方式合法维护自身权益。最后，面对漏水引发纠纷，受损方应当保护好现场并进行证据固定，通过拍照、录音录像等方式做好证据收集，促使纠纷尽快化解。