【案情简介】

2011年9月起，李某将其位于渝中区解放碑街道某社区的房屋出租给王某，双方没有签订书面房屋租赁合同。该房屋是李某与其配偶张某甲的夫妻共同财产，之后将该房屋过户给了女儿张某，张某委托李某继续对该房屋进行管理。在房屋租赁合同履行过程中，王某及其配偶张某乙一起居住在租赁的房屋中，张某乙偶尔通过银行卡向李某转账支付房租，但大部分租金由王某通过微信转账向李某支付。出租方和承租方口头约定，房屋使用过程中产生的水、电、气及清洁费等费用由承租方王某承担。

因家庭生活安排有变，李某打算搬回出租的老房子居住，想解除租赁合同，收回房屋。2023年5月，李某正式通知王某她要解除合同，收回房屋。王某提出租房事务是她的配偶张某乙在负责处理，要求李某与张某乙沟通解除合同事宜。但张某乙不接听李某电话，拒绝沟通，李某多次上门找张某乙沟通退租问题，张某乙都不予配合，还出现了明明人在家，但不开门配合的情况。张某乙提出，他们双方已经建立了长期租赁关系，李某要求收房退租，已经构成违约，故不同意退租。2024年2月29日，李某及其配偶张某甲到社区寻求帮助，希望社区能促成双方调解。

【调解过程】

较场口社区法律顾问、重庆智渝律师事务所执业律师梁正群（以下简称顾问律师）应社区邀请参加调解。因承租方王某和张某乙拒绝退租，也拒绝见面进一步沟通，为促成双方化解争议。3月13日下午，社区工作人员、顾问律师来到王某工作地点，在不耽误她工作的前提下，与她详细沟通了李某希望解除合同的相关具体情况。

顾问律师向王某说明，根据民法典第七百零七条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁”，双方没有签订书面房屋租赁合同，也没有约定明确的租赁期限，现双方对租赁期限也没有办法达成一致约定，双方之间建立的是不定期租赁关系。根据民法典第七百三十条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”，目前李某已经提前半年以上通知王某要解除合同，王某和张某乙应当及时搬离，完善退租手续。既然王某认为租房事宜一直由其配偶张某乙在负责处理，希望王某能够与张某乙进一步沟通协商，促成张某乙出面解决问题。解除合同和收回房屋一直没有较大推进，李某明确表示，如果王某和张某乙不在合理期限内搬离的话，将可能采用断水、断电等极端措施。面对纠纷一方激烈的说辞，社区工作人员和顾问律师都指出，在租赁合同履行过程中，双方一直沟通较为顺畅，出租方也没有涨过房租，希望双方能友好协商，妥善解决争议，不要激化矛盾。

经过顾问律师和社区工作人员的劝解，为避免断水断电的情况发生和矛盾进一步升级，王某和张某乙调解意愿上升，但也提出二人都是低收入人群，目前租住的房子确实能降低家庭开销，如搬离现在的房子，很难在附近地段找到同等价位的租房，势必将带来较大的经济压力。另一方面，如现在搬家还将产生误工费、搬家费等损失，同时在租房期间二人还自费维修了房屋的空调、门锁和购买了电视机，如需最近搬家，出租人必须对其进行补偿。

了解到承租方实际的困难后，顾问律师建议出租方充分考虑到承租方为进城务工人员，经济条件并不宽裕，随后李某一家也作出了让步，同意对承租方进行一定补偿，但要求解除租赁合同和搬离房屋。经过多次磋商，2024年4月2日，出租方和承租方在较场口社区人民调解委员会的组织下，签订了人民调解协议书，出租方愿意补偿承租方搬家费等费用共计800元，承租方承诺在2024年4月15日搬出。然而协议签订后，承租方却未按约定搬离。

为了成功化解纠纷，完善退租手续，促使调解协议履行， 4月17日“平安渝中”网格接待日这天，社区工作人员和顾问律师再次到房屋所在地为双方做调解及见证。调解现场，承租方因为清洁费数额问题再次提出了异议并表示不愿意缴纳，主张清洁费应由出租方承担，如不解决好该费用就拒绝搬离。王某租住的房子为老旧小区房屋，没有物业管理公司，小区的清洁卫生由社区聘请人员打扫，产生的清洁费一直是由房屋实际使用人承担。王某在租赁房屋期间，产生了清洁费500余元未缴。承租方提出，租赁双方当时有过口头约定，清洁费由出租方承担。出租方随即反对，小区内其他承租方都是自行承担的租房期间的清洁费，没有出租方承担清洁费的先例。

见双方因费用问题再次陷入僵局，为妥善处理争议，维护辖区和谐稳定，经社区工作人员争取，管理机构为承租方减免了部分清洁费，最终商定由承租方缴纳清洁费。双方在社区工作人员和顾问律师的见证和调解下，当场结清了相关费用。承租方将其所有物品搬出房屋，出租方清点房屋附属设施无误后更换了门锁，双方退租手续正式办理完毕，纠纷得以彻底化解。4月25日，当事人向社区法律顾问律师、社区工作人员赠送了“为人民办实事，做群众贴心人”的感谢锦旗。

【调解结果】

2024年4月2日，出租方和承租方在社区人民调解委员会的组织下，签订了人民调解协议书，出租方补偿承租方搬家费等费用共计800元。2024年4月17日，社区工作人员和顾问律师再次到房屋所在地为双方做调解及见证。承租方现场结清了水、电、燃气等相关费用并将其所有物品搬出房屋，出租方清点房屋附属设施无误后更换了门锁，双方办理完退租手续，纠纷得以彻底化解。

【案例点评】

解放碑商圈一直以来作为重庆母城中心、渝中区重要商业中心和热门旅游景区，两江交汇，交通便利，吸纳了大量市民就业，商圈附近房屋租赁市场活跃。因信任关系，出租房屋时承租人和出租人往往采取口头合同方式，进而产生争议纠纷的情况较多。在租赁房屋时，应尽量签订书面的房屋租赁合同，并明确约定租赁期限及双方的权利义务，减少不必要的争议和纠纷产生。如发生争议，群众可以向社区人民调解委员会等基层调解组织申请调解，也可以向社区顾问律师进行公益法律咨询，合法解决纠纷。

此例纠纷化解得益于社区人民调解委员会、社区法律顾问律师基层调解力量积极发挥作用，落实诉源治理，成功调解的同时促成调解协议全面履行，彻底化解矛盾纠纷，实现小事不出社区，将“枫桥经验”落实到渝中大地上。