万科北方区域一年一度的媒体见面会选在了拉萨，海拔高达3750米，地点是郁亮指定的。

三个多月前，深圳市政府和万科在这里合建的一家非物质文化遗产博物馆正式落成移交，郁亮对此给予了极大的评价，称“这是万科所有项目中最满意的。”

交付不久，博物馆还处于毛坯状态，室内尚有些气味，一些媒体戴起了口罩。比起甲醛，这天更紧要的气体是氧气，稀簿空气让人头晕、呼吸加快，高原反应成了郁亮婉拒一些让人头疼问题的理由，尽管他早晨还召集了不少媒体一起跑步。

媒体交流环节中，郁亮最后出场。拉萨早晚温差极大，他脱下了早上的运动外套，换上了一身黑色长袖运动衫，有媒体问他，早上跑步的时候，在想什么？他笑了笑，“明年拉萨马拉松，组委会想邀请我来跑，但是我一般不打无准备的仗，现在得试一下能不能跑。”

“试跑”曾经也是郁亮试探王石态度的方法之一。万科曾经凭借专业化的住宅开发成为中国房地产龙头企业，2012年郁亮带领万科尝试多元化发展时，结束了一年的海外游学旅程归来的王石甫一开腔，便撂下狠话：“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”

不过，郁亮此后却慢慢在一些场合释放万科转型“城市配套服务商”的信号，并开始小心翼翼地试水商业地产，以此来试探王石的反应，最终促使万科向“城市配套服务商”转型，而如今，转型的方向变成“城乡建设与生活服务商”。

现场有媒体问，万科登顶后将如何从“巅峰往下走”，郁亮称，其实并不担心没有更高的山峰，只是“今天的我们特别焦虑，焦虑在于，如何找到新的发展渠道、路径与方法。没有现成的道路可以学习，这是万科最大的焦虑。”

万科的焦虑

2014年，郁亮在一次讲话中首次提出，“人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了，房地产行业进入了白银时代”，顺着这个论断，他再次强调，“在白银时代，地产商要认真做好城市配套服务商。”

如今，随着调控不断升级，住宅开发渐渐触及天花板已是行业的共识，万科的转型仍在继续，但却已能从一些数据变化之中嗅到一丝焦虑感。

在9月7日举行的万科经营情况电话会议上，去化率下降成为一众投资者最关心的问题。据万科投资者关系总监赵旭翔介绍，7月份万科的去化率为51％，8月份进一步下滑至47％。“今年以来，这个数字还是一个比较差的数字，上半年去化率一直在55％至65％之间波动。”

外部环境的不明朗是是导致去化率出现持续下降的主要因素，赵旭翔称，万科所在的的一、二线城市，面临着较大的的调控压力，不少项目受到限购、限贷或预售证配置等因素影响，导致即使开工工作、推盘计划做得比较好，最后也不一定能实现销售。

除此以外，赵旭翔介绍，个人按揭贷款的上升幅度在缩小，在万科八月份销售中，29％以上是一次性付款，按揭平均首付成数仅为4．6成。“客户自有资金比例较高，获得信贷资金比例较小也是是去化率走低的一大原因。”

赵旭翔表示，按揭贷款额度问题在于很多城市贷款限制条件较多，执行较为严格，这与整体银行监管态度有关。在这样的背景下，他续称，如果没有放松调控的政策或者其他的刺激因素，销售难度还会逐渐加大，去化的难度也会提高。

万科的表态，侧面验证了行业关于“房地产下半年不太好过”的论调，另一方面也强调了个人住房贷款的艰难处境。

事实上，不仅是个人住房贷款受到制约，房企融资面临的问题或许更大。穆迪发布报告称，中国开发商的流动性状况依然趋紧，这主要源于再融资需求较大且销售增速可能放缓。

与此同时，伴随着去杠杆、严监管等调控政策持续升级，融资利率和资金成本都在提升，房企净负债率、资产负债率普遍升高。中期业绩会上，包括越秀地产、大悦城在内的房企均坦诚，融资成本在上升。

万科的负债率也在增加，中期业绩报告显示，该公司资产负债率84．7％，而此前的2014年至2017年，这一数字分别为78．93％、78．06％、80．60％、82．66％；净负债率也由年初的8．8％大幅攀升至32．7％。7月份的电话会议，万科同样表示，公司的融资成本略有上升。

此外，据观点地产新媒体统计，自6月份以来，万科已累计发行共计100亿超短期融资债券，年利率介乎于3．25％～4．6％。而在9月7日，其新增的80亿元超短期融资债券亦已获准注册。

在8月份的业绩会上，就有投资者指出，“超短期融资优势可能在于融资快，利率成本较低，但是可能会有期限不匹配的问题”，当时，祝九胜并没有正面回应，仅表示，“融资市场非常敏感的时候资源就会倾斜到好学生头上去，同时万科的特点是不赚最后一个铜板。”

而在拉萨媒体交流会现场，当被问到随着房企负债率上升，万科会不会在融资上进行调整时，郁亮先是调侃，“到了高原，本来头就痛了，还问这么头疼的问题”，然后又回应称，“我们在跟华为学，追求的是有利润的收入，和有现金流的利润。”

郁亮的道路

“跟着别人跑相对容易，进入无人区很艰难。”这是任正非的理论。学习华为的郁亮似乎也有同感。

在谈到万科转型以及新业务的时候，他不禁感叹，“今天的我们特别焦虑，焦虑在于如何找到新的发展渠道、路径与方法。没有现成的道路可以学习，这是万科最大的焦虑。”

房地产黄金时代，创始人王石带着万科走向行业的巅峰，当时他选择的道路是“专业化”以及“职业经理人制度”。如今，白银时代的到来，住宅开发渐渐触及天花板，郁亮选择了截然不同乃至相反的道路——“多元化”以及“事业合伙人制度。”

不少人应该还会记得，6月股东大会上，郁亮那句“十年后，万科还会不会是地产公司？如果是，也该是惨淡经营了吧。”这句话与随后的区域公司更名一起，被外界解读为“去地产化”，而万科回应称，仅是为了扩大经营范围。

从最初打着“为住宅做配套”的旗号试水商业地产，到将长租公寓列入核心业务，这家房企以住宅业务为起点，已将版图触角伸向多个领域，收购印力、并购普洛斯、开展梅沙教育……，万科已经涉及商业地产、长租公寓、物流、教育、养老、冰雪小镇等多个业务板块。

不过，从布局多元化开始，万科仅是一味地对外宣布各项业务的扩张成果，并没有披露过具体的营收情况，最新的中报显示，这家房企的95％的收入仍来自于房地产业务。

拉萨交流会上，郁亮坦诚，养老业务“还真是没赚到钱”。

除了盈利存疑外，郁亮在交流会上还不无担忧地表示，教育、养老、租赁这些多元化业务，遇到的不止是经营问题，还面临着许多的伦理问题。“关于养老业务，我现在非常焦虑，会不会出现大规模小概率高风险事件。”

除了多元化业务外，“事业合伙人制度”也是郁亮的万科道路中至关重要的因素，他宣称，万科已经发布了事业合伙人纲领0．998版本，“为什么不是1．0版本？我是想表示，事业合伙人纲领制度永远在路上。”

众所周知，“职业经理人制度”曾造就了万科过去的快速发展与专业化能力，一度成为企业治理样本。不过，这种公司管理层无法掌控企业与自己命运的制度，也在一度程度上造成了后来的野蛮人入侵。

如今，“宝万股权之争”硝烟刚灭，郁亮也在加快建设事业合伙人制度。在接受媒体采访时，他表示，“稳定意味着死亡，事业合伙人机制是面向未来的，它并不仅仅解决眼前的问题，更是解决万科未来十年的问题。”

不过，在外界看来，万科在事业合伙人制度下，实行“起立、坐下”的做法，也许会导致部分员工的流失，对此，在6月份的股东大会上，孙嘉曾经强调，万科遇到同行挖角情况是比较普遍的，这证明企业的人才比较优秀，但万科要“尽最大的可能，尽各种办法”留住优秀的人才。