“房地产行业的全流通时代已经到来，新房、二手房、租赁三个市场的联动越来越强，它们之间不再孤立分割，而是互生互联。”贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领近期发表观点认为，2018年是房地产市场深刻调整的一年，面对行业变局，以往的市场分析思路逐渐失效，新的市场机制正在显现。

传统理论理解房地产市场周期时通常只关注新房市场，或者将新房二手房视为同一市场，忽视了不同市场交易逻辑之间的差异，也忽视了不同市场之间的相互影响。尤其是，传统理论几乎都将租赁市场割裂于买卖市场之外，忽略了两者之间应有的关联。

杨现领表示，当前中国房地产市场已经进入了“全流通时代”，相应地，其分析框架也应当引入全流通的概念。所谓全流通是指，新房市场、二手房市场、租赁市场之间不再是孤立分割的关系，而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的“总体效果”。

“今天的市场已经进入‘全流通’格局，交易的冷暖变化、周期起伏取决于租赁、新房、二手房三个市场之间交互的方式、时机与动能。这背后的市场机制是‘交易乘数’，即每当一个潜在客户从租赁市场进入交易市场，这一次交易会引发一连串交易，从而显著放大交易总量。”杨现领表示，全流通不仅是市场发展趋势，同时也是理解中国房地产市场现象的一种分析框架。

他进一步分析指出，全流通框架对于市场的启示在于必须重视租赁、新房、二手房之间的均衡。实际上，租赁市场是否完善对于一个城市的房价有着重要影响。一个多层次、多产品线、有品质的租赁市场可以为年轻人提供更多的选择，进入交易的迫切度低，需求释放节奏缓慢。而新房产品线的丰富程度也有助于降低房价——如果新房市场的供给结构合理，产品线丰富，给年轻人的选择更多，第一次购房的年轻人可以更多地选择选择新房满足首次置业需求，从而使得交易乘数更低。

杨现领表示，市场存在内在的不稳定性，在交易乘数的作用下，市场容易急涨急跌，内在的波动性被放大。例如，当房价高到一定程度，或者居民杠杆加到一定程度时，交易链条会反向收缩，乘数效应的负反馈机制容易引发市场快速下行。

事实上，在全流通的市场视角下，中国房地产独特、难懂的现象也能够得到很好的解释。全流通框架认为，房地产市场的繁荣取决于、潜在购房者的质量、潜在购房者的转换能力和存量房乘数效应的大小三个方面。例如，潜在购房者的转换能力取决于购房、租赁和非正规市场之间的互动性，只有潜在购房需求能够顺利实现转换，市场繁荣才可持续。

全流通框架对政策的启示则在于中性的价值观。杨现领认为，稳增长可行的政策选择是鼓励换房需求。但对于无房的年轻人，也不宜再鼓励加杠杆买房，而是应该发展租赁市场，特别是机构化租赁，给他们更多的居住选择。