利好楼市 不动产私募基金试点启动

地产融资“第三支箭”再迎新突破。

2月20日，证监会宣布启动不动产私募投资基金试点。此次试点将发挥私募基金优势，推动房企降负债、降杠杆，补充流动性，优化资产负债表，促进房地产市场盘活存量。

“这次试点，既是支持房地产市场纾困和转型发展的一次探索，也是丰富私募基金产品的一项创新。”证监会市场部相关负责人表示，金融系统在推动房地产行业纾困，推动房地产行业从高杠杆模式向高质量发展转型方面做了很多努力。此次启动不动产私募投资基金试点，动员私募基金去收购房企短期内不能变现的资产，提供流动性，降低杠杆率，对整个行业而言，都会是很大的支持。

值得注意的是，行业内最为关注的股债比问题也得到解决。此次试点，对符合条件的产品放宽了股债比及扩募限制，将大大提升不动产基金运作灵活度。

1管理人、投资者门槛清晰

去年11月28日，证监会提出五条优化权益融资的措施，支持房地产市场纾困转型。除恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用外，第五条就是积极发挥私募股权投资基金作用。

证监会介绍，建设银行住房租赁基金曾于2022年10月完成备案。

此次试点，在管理人条件、投资者门槛、融资杠杆方面都有明确规定。

管理人方面，须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

投资者方面，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

风险控制方面，不动产私募投资基金按照试点要求为被投企业提供借款或者担保的，在涉及《关于加强私募投资基金监管的若干规定》第八条关于股债比的限制方面进行差异化安排，但不动产私募投资基金须持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离。试点备案产品及其底层资产应实现与原始权益人的主体信用风险隔离。

同时，本次试点对基金托管、基金合同必备条款、关联交易、基金杠杆、禁止行为、特殊风险揭示、基金备案、信息披露和报送提出了规范要求。

2放开股债比限制，提升灵活性

“股债比问题，是我们调研过程中，行业特别关注的一个问题。”证监会相关负责人表示，此次试点设置了豁免规定，是证监会对行业诉求的积极回应。

基金业协会20日晚间发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（下称“指引”），对更多细节予以明确。

根据指引，符合要求的私募股权基金管理人可以设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资特定居住用房、商业经营用房和基础设施项目等，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。其中明确，放宽股债比及扩募限制，提升不动产基金运作灵活度。

据前述负责人介绍，根据现行规定，基金向企业投资股权之后，以股东形式提供的股东借款，不能超过20%，即股债比最多4：1。这主要是针对传统股权投资的要求。

而根据最新要求，符合试点要求的不动产私募投资基金可适度放宽股债比限制，并可以通过申请经营性物业贷款、并购贷款等方式扩充投资资金来源。此外，在投资期内履行相应程序的不动产私募投资基金，可在备案完成后开放认、申购（认缴）。

“具体而言，不动产私募投资基金持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离，那么股东借款金额就可以有豁免安排。”前述负责人表示，如果有个人投资者，股债比允许达到1：2；如果全部是机构投资者，可以由基金合同来约定股债比。

3机构投资者态度踊跃

根据协会安排，符合试点要求的管理人，在开展不动产私募投资基金募集、管理等业务活动前，可于2023年3月1日后通过协会资产管理业务综合报送平台首页的政策申请模块，提交申请材料。

试点私募基金需要注意，管理人试点条件计算时，计入认定规模的投资项目，为住宅地产（普通住宅、公寓、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房（写字楼、商场、酒店等）、基础设施项目（高速铁路、公路、机场、港口、仓储物流工程、城市轨道交通、市政道路、水电气热市政设施、产业园区等传统基础设施，5G基站、工业互联网、数据中心、新能源风电光伏设施等新型基础设施建设项目）。

在计算管理规模时，计算的是不动产投资本金，即基金实缴且投向项目的股权本金金额（不包括增值部分），外部贷款杠杆部分规模以及投向不动产行业FOF基金规模不予认定。

具体而言，管理规模方面，开展不动产试点业务的管理人，在管不动产投资本金需不低于50亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于100亿元人民币；对于仅符合在管不动产投资本金不低于30亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于60亿元人民币要求的管理人，不动产私募投资基金的投资者应均为机构投资者。

“从调研过程来看，保险等机构投资者态度都比较踊跃。长期资金需要年年有分红、资产又保值增值的产品类型，不动产私募投资资金产品具有这样的特点，比较契合保险、社保等长期资金的诉求。”前述负责人表示，下一步将根据试点工作实践情况及时总结评估，完善试点政策和规则，支持私募基金不断丰富产品类型，发挥服务实体经济的功能作用。

机构声音

进一步化解房企资金困境

中信证券指出，2月20日证监会宣布启动不动产私募投资基金试点，通知明确不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（含存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等，几乎涵盖了所有房地产类资产，并不只局限于个别“政策红利型资产”。私募基金大规模、规范化地参与房地产行业投资将大幅优化我国不动产资产定价体系，有效缓解行业部分企业的融资困境，降低企业资金成本，对具备资产运营管理能力、手握优质存量资产的房企发展带来实质性助力。

海通证券认为，此次不动产私募投资基金试点，是对2022年11月28日“第三支箭”政策组合拳中的“积极发挥私募股权投资基金作用”的积极响应。它的推出将是房企股权融资渠道的有益补充，可以有针对性地聚焦开发项目的现金流周转和顺利实现“保交楼”任务，将有助于引导更多各类型的社会资本甚至个人资金参与进来，进一步化解房企面临的资金困境。

业内观点

利好一级市场和地产行业

多名私募界人士透露，该私募基金或将直接利好一级市场和房地产行业，但可能对股票市场的房地产板块影响不大。

“以前地产类私募基金没有完全放开，这次试点可以说又将开启一条投资赛道。不过，注意到证监会明确提出投资者与投资方式相关规定。从个人（合格）与机构投资者的角度来说，第一，需要注意投资风险；第二，投资目的切忌与地产行业健康发展相违背。”其中一位私募工作者分析称。

另外一位私募基金经理表示：“我们觉得房地产市场是一个存量市场，房地产最高增速的时代已经过去了，受老龄化与新生人口影响，可能短期内行业不会出现简单粗暴的爆发增长。因此，可能目前一些二级市场的投资机构也暂不会考虑大量投资房地产行业。但是融资利率比较低的且有资金优势的房地产公司还可以关注。”

产业经济专家黄昇提示，在不动产试点推进下，投资者仍需要注意风险，特别是在投资前需要全面了解基金的投资策略、资产配置情况、投资期限、管理团队等信息。对机构而言，则需要更加注重风险控制，避免投资决策的盲目性和冲动性。“总体来看，在试点推进下，不动产赛道可能在城市化、工业转型升级、科技创新等方面涌现更多机会。同时投资者也需要注意对于宏观经济环境的敏感度”。

从“私募投资基金投向地产行业”到“专门设立不动产私募投资基金”，高和资本执行合伙人周以升表示：“这是不动产资产管理和房地产行业的里程碑事件，相信不动产私募基金行业将会成为房地产存量盘活的重要抓手，成为促进房地产行业转型的有力手段。”

周以升预计，不动产私募投资基金的市场规模约在10万亿元级别。

据第一财经、潇湘晨报、21世纪经济报道