据央广网报道，近期，《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文）（以下简称“14号文”）已传达到各城市人民政府、各部委直属机构，进入执行落地期。

今年以来，中央会议多次提及保障性住房建设。8月25日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。会议指出，推进保障性住房建设，是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。

“14号文”明确了怎样的新模式和新目标？对于现有的住房体系和宏观经济有怎样的影响？将如何为有住房困难的群体解决急难愁盼？潮新闻记者专访国家高端智库CDI研究员宋丁。

宋丁认为，“14号文”是一份总结了30年来国家推动住房建设的标志性文件。30年间的房地产发展可以分为三个阶段：1998年以前，我国实行的是住房实物分配制度，国家将土地直接分给各单位，单位再分给职工；1998年下半年开始，实行住房分配的货币化改革，“20多年间出现了10万家房地产商”；2002年，推出土地招挂拍制度，房地产商通过国有土地储备中心拿地。

然而，弊端也逐渐显现。高负债、高杠杆、高周转的“三高模式”助推房价一路上涨，购房贷款的压力使得储蓄率不断下降。此外，房地产的供需关系已经发生重大变化，发展长期健康的模式迫在眉睫，宋丁介绍，近两年，国家已经开始推动保障性住房建设，也尝试了人才安居房、经济适用房、公租房、保障性租赁住房等各种形式。

他认为，“14号文”中最为关键的两句话是“让商品住房回归商品属性”和“实现‘居者有其屋’”。“将来的房地产将变为保障房和商品房双轨制运行，在35个城区人口300万以上的大城市先行试点。”

双轨制代表政府需要把承担起为中低收入阶层市民提供大量保障性住房的责任。保障性住房将剥离金融属性，回归居住属性，而商品住房将逐步取消限购、限售等楼市调整政策，回归商品属性，未来基本的刚性居住需求将主要由保障性住房来满足，商品房则主要面向改善性需求，这是从供给侧调整住房供给结构。

此外，宋丁告诉潮新闻记者，以往的表述是“住有所居”，即买房与租房齐头并进，“买不起房就租房住”，但“居者有其屋”意味着工薪收入群体也能够买得起保障性住房。

保障性住房新规明确实行封闭式管理，不得上市流通。宋丁指出，这有别于深圳等地原本的经济适用房，买卖合同签订满5年的,可按规定缴纳增值收益后取得完全产权或上市交易。“尽管有申请经济适用房的相关规定，但审查并不严格，出现了较多弄虚作假的现象，甚至有人开着宝马车去购买经济适用房，存在很大的漏洞。因为买到几年后就可以上市交易，大家都知道能在不断上升的楼市里捞到好处”，宋丁说。

因此，采取封闭流转的共有产权房出现。政府和购房人实施产权共有，个人部分产权可以转让，但只能在符合共有产权申购条件的人群中流转。“共有产权房也是在正规小区，出入比较体面，只是面积没那么大。”

“14号文”提出，城市人民政府应当对于销售的人才住房、共有产权住房等政策性住房进行梳理，将新建项目调整为本指导意见规定的用于配售的保障性住房或商品住房。“即根据城市的不同情况和政府财政能力去决定配售比例。”宋丁指出，例如深圳大量的城中村住房，绝大部分都将改造为保障性的租赁住房，改造任务是比较繁重的。“推进保障性住房建设是一个道阻且长的过程，但也是实现房地产平稳过度到高质量发展阶段的必要”，他表示。

记者 潘璐