近日，中国银保监会、住房和城乡建设部、中国人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称《通知》），指导商业银行按照市场化、法治化原则，向优质房企出具保函置换预售监管资金。

保函置换预售监管资金是怎么回事？预售资金被房企使用了，是否会造成风险隐患？《通知》对房地产市场影响几何？一起来看本期快问快答。

问：保函置换预售监管资金是怎么回事？

答：对于房地产行业来说，预售资金的监管、使用问题一直备受关注，因为它不仅涉及房企的稳健运营，更事关购房者的合法权益、房地产市场的平稳健康发展。由此，“预售资金监管账户”的重要性愈发凸显。为了避免房企违规挪用预售资金、影响项目竣工交付，按照《关于规范商品房预售资金监管的意见》，房企要开设预售资金监管账户。

那么，哪些钱必须进入这个账户呢？购房人缴纳的定金和首付款、商业银行发放的按揭贷款、其他形式的购房款等商品房预售资金，要全部、直接存入监管账户。需注意，监管账户内的资金并非全部“按兵不动”，在确保项目竣工交付的前提下，部分资金可以“活用”。以《通知》提出的“商业银行出具保函置换预售监管资金”为例。简单来说，优质房企可以向商业银行提出申请，由银行为其出具保函；然后，房企拿着银行出具的保函、向住建部门请求释放预售资金监管账户内的相应额度资金，待审核通过后、资金完成拨付。

问：预售资金被房企使用了，是否会造成风险隐患？

答：首先，置换金额不是“想换多少就换多少”。根据《通知》，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30％，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70％。

其次，并非所有商业银行都能开展相关业务。《通知》规定，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。此外，商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房企出具保函置换预售监管资金。

再次，房企用钱“不可任性”。《通知》明确提出，房企要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。此外，房企要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

问：《通知》对房地产市场影响几何？

答：当前，房地产市场仍显不振，房地产开发企业到位资金情况也有所下滑。国家统计局最新数据显示，1—10月份，房地产开发企业到位资金125480亿元，同比下降24.7％。

面对以上压力，保函置换预售监管资金是一种积极探索。一方面，这有助于优化预售监管资金的管理，通过保函方式为优质房企提供流动性支持，更加灵活地满足房企的日常资金使用需求，进而稳定房地产市场预期、促进房地产市场平稳健康发展。另一方面，倘若优质房企的流动性问题得到缓解，这会形成示范效应，有助于改善部分商业银行此前的过度避险行为，推动商业银行平稳、有序为房企发放贷款，满足房企的合理资金需求，进而形成良性循环。